近几年，随着房地产市场的迅速升温，房地产开发企业蓬勃发展。 在房地产开发企业快速增加与实现利税逐年大幅 递增的同时，房地产开 发企业偷逃税金的现象也比较普遍且偷税手法多样，不仅造成财政收入 的大量流失，而且严重扰乱 了正常的税收征管秩序和公平的企业竞争环 境。我们在审计中发现，房地产开发企业税收征管中存在的问题主要有 以下几 方面：

　　--房产销售收入的真实性难以控制，营业税、企业所得税偷逃现象 普遍。在实际操作中，一些房地产开发企 业采取预收款方式售房，对收 到的预收款分次开具普通收据。在开具发票环节，房地产开发企业和购 房者双方协议少开发 票金额，房地产开发企业偷逃营业税、所得税等， 而购房者偷逃契税。部分房地产开发企业对取得的预收房款不通过“预 收账款”科目反映，而在“应付账款”等其他往来科目核算，以此达到 隐瞒收入、延解税款的目的。还有一些房地产企业不 将代收、代垫款项 计入营业额，擅自削减税基，偷逃税款。

　　--房地产开发成本费用的分摊难以明确，虚计成本、费用，人为调 节利润手段多样。个别企业在经营中，当 期有会计利润，就多提预提费 用、预计负债，形成亏损；当期亏损，则不提或少提，人为操纵会计利 润，以少交或不交企 业所得税。还有的房地产公司将建设自用物业房或 办公楼成本计入开发成本分摊，加大成本支出，少计所得税。

　　--对旧城改造的“拆一还一”的回迁户的等面积部分不按照规定计 提营业税。一些房地产开发企业对旧有居 民点进行开发时，对原住户增 加面积缴纳的购房款，依预收账款计提营业税，而对“拆一还一”等面 积的部分直接视为拆 迁成本，不计算缴纳营业税，形成税款大量流失。

　　--房地产开发商延缓土地增值税清缴，导致税源流失。房地产开发 从开始建设到房产全部售完是一个相对比 较长的周期，只有房产全部出 售才能在真正意义上进行土地增值税汇算清缴。2006年新调整的土地增 值税法规规定相 关房产售出85%即可进行汇算清缴。一些企业钻税法的 空子，对已售出商品房仍申报未售，以此延缓土地增值税清缴入库 时间。

　　针对上述存在问题，我们建议，审计、土地管理、房地产管理、建 设等部门要加强联系，掌握房产市场销售的 第一手资料，查清企业获得 开发土地面积和企业建设项目、建设规模等，以匡算税源情况。同时， 要多方入手，加强销售 收入控管。要加强原始票据的管理，严格核对预 收售房款收据、售房台账记录、销售发票，检查销售收入的真实性，必 要 时，可以采取电话核对等方式，随机抽取部分购房者，对交纳的购房 款及各项代收款项进行核实。此外，要加强会计核算资 料真实合法性监 督，对不能提供原始工程量的成本，应一查到底，杜绝虚计工程量的情 况。对查出的供货方提供虚假发票 问题，审计、税务部门应及时沟通， 对材料提供方和施工单位违法行为进行处罚。对经查实的偷税行为，审 计、税务机关 应严格按照法律规定，该处罚的处罚，该曝光的曝光，该 移送司法机关的移送司法机关，不能以罚代刑。孙芳