一个多月前的9月27日，央行联手银监会共同发布了《关于加强商 业性房地产信贷管理的通知》，其中“第二套 房”的信贷管理是此次调 控政策的重点内容之一。然而，由于各家商业银行在如何认定“第二套 房”上出现了严重分歧， 致使一度被寄予厚望的新一轮房贷调控隐隐显 现“空调”之忧。

　　商业银行出于自身利益各打“小算盘”

　　一个月以来，各商业银行有关“第二套房”的认定标准陆续出台， 但分化严重。

　　根据业已披露的信息，建行将以户为单位认定“第二套房”，其中 北京地区第二套房的贷款首付比例提高至5 0％，同时结合各地情况作适 当调整，实施标准不搞“一刀切”。其他已公布信息的银行均采用比较 宽松的以“个人”为 单位的认定标准。如华夏银行上海分行以“个人” 为单位认定“第二套房”；光大银行也以“个人”为单位认定“第二套 房”，但还清贷款后再申请房贷的仍被视为“第二套房”。此外，浦发 银行、深圳发展银行、招商银行、民生银行等均表示 ，以家庭为单位认 定第二套房，存在认定难度。如果央行征信系统不能查证，由银行到民 政、公安等部门去查证贷款人的 家庭情况，操作难度太大。

　　交通银行副行长叶迪奇10月16日则透露，交行将以“个人”为单位 认定第二套房。根据这个认定标准，夫 妻二人如果其中一人通过银行贷 款买房，另外一方通过贷款买房时仍可视作第一套住房。对于曾经通过 银行贷款买房的借 款人，如果其还清了此前的房贷，再次通过银行贷款 买房时仍然可以视作第一套住房。

　　由此可见，除了建设银行认定的标准较为严格外，其他大多数商业 银行的认定标准显得十分宽松。中国社会科 学院金融研究所研究员易宪 容指出，最近几年，国内商业银行为了经营效益，让信贷资金进入房地 产市场，不仅使银行的 信贷业务得到迅速扩张，利润水平快速增长，银 行信贷的不良率迅速下降，而且基层员工及单位领导的业绩与收入快速 增 长。

　　“也就是说，只要房价上涨，住房信贷市场是各商业银行最为便利 的盈利模式和工具。”易宪容说，从这个角 度看，银行基层部门当然不 舍得“割肉”。

　　外资银行俨然房贷调控“特区”

　　刚刚获批经营人民币房贷业务资格的外资银行，在国内房贷市场的 发展之快超乎想像。根据央行上海总部最近 发布的三季度货币信贷报告 显示，今年以来，在上海的外资银行贷款增势强劲，增速偏快，人民币 存贷比迅速攀升。仅第 三季度，上海外资银行新增人民币贷款220.3亿 元，创外资银行人民币贷款季度增量历史次高(仅次于二季度的225 .1 亿元)。值得注意的是，新增贷款中，以房贷为代表的中长期贷款增幅 最大，当季增加了97.3亿元，同比多增7 8.9亿元。

　　这一数据表明，房贷业务已成为外资银行当前重要的利润贡献点。 因此，面对管理层的房贷调控政策，不少外 资银行在执行细则上显示出 “从宽不从严”的标准，寻求自身利益的最大化。

　　10月24日，渣打银行(中国)有限公司表示，在监管部门相关细则 出台之前，渣打银行对贷款人第二套住 房的认定标准以“个人”为单位， 并执行第二套房首付款比例至少为40％，贷款利率是基准利率1.1倍的 房贷标准。

　　渣打银行是继花旗银行之后第二家公布第二套住房标准的外资银行。 此前，花旗银行的第二套住房认定标准除 了表明以“个人”为单位外， 同时明确在第一套房贷款结清后，再贷款购房仍然视为“首套住房”。

　　此外，据有关人士介绍，由于确认第二套房的贷款情况主要通过央 行个人征信系统查询，但目前上海尚没有一 家外资银行加入央行征信系 统。换言之，如果购房者第一套房贷来自其他外资银行，经办外资银行 是查不到相关贷款记录 的。“事实上，外资银行面对新客户时，也没有 积极性去央行征信系统里查询该客户是否已有贷款记录。”这位人士说。

　　据记者了解，目前对外资银行的房贷调控，也存在一些似是而非的 “认识误区”。一些人认为，在国内房贷市 场，外资银行房贷所占的份 额很小，因此对房贷市场的影响力也十分有限。因此，外资银行房贷发 放不是调控重点。这使 得外资银行俨然成为调控的“特区”，在很大程 度上弱化着调控政策的力度。

　　调控政策应考虑可操作性，不能留“后门”

　　商业银行异彩纷呈的“第二套房”认定标准，使得买房人在实际操 作中有很大的“活动空间”来规避房贷新政 的调控作用。招商证券房地 产行业分析师贾祖国指出，由于在实际操作中没有“第二套住房”的统 一标准。“购房者可以 用父母、兄弟姐妹、子女乃至配偶的名义购买住 房，同时，购买者可以通过先全额付款再抵押贷款的方式进行买房操作， 这样就避免了央行和银监会《通知》带来的影响。”

　　事实上，《通知》出台一个月后，市场仍对其中的“第二套房”如 何认定争论不休，导致政策执行不力，调控 效果不佳，这本身就值得各 方深思，而政策出台后引起市场各方如此激烈的博弈也是近年来所罕见。

　　一般而言，调控政策出台引起调控者和被调控者之间的博弈，是十 分正常的市场行为。但是，此次《通知》出 台后，博弈却较少发生在监 管层和被监管的商业银行间，而是在短时间内引发了被调控者之间的激 烈博弈，焦点都在如何 认定“第二套房”上。

　　通过梳理可以发现，《通知》出台一个月来，围绕“第二套房”认 定标准，各银行间的博弈主要有三重：一是 各家银行之间的“单体博弈”； 二是工、农、中、建、交五大银行和众多股份制银行间的“群体博弈”； 三是内资银行和 外资银行的“内外博弈”。这三重博弈交织在一起，显 示出各类银行一方面盼着竞争对手出台严格的认定标准，然后自己出 台 宽松的认定标准扩大房贷市场地盘；另一方面不愿明确自己的执行细则， 生怕因自己的细则过严而导致部分优质客户的 流失。

　　博弈的结果，是调控政策所伸出的拳头“高高举起，轻轻落下”， 人们担心此次房贷调控究竟能不能得到落实 ？人们也期盼调控政策在制 定过程中应考虑出台后的可操作性，而不能留一个模棱两可、争论不休 的“第二套房”如何认 定的“政策后门”，让银行观望不已，让市场无 所适从，让百姓变得失望。黄庭钧