|
从八十年代末第一批商品房出现，经1998年彻底取消福利分房，中
国房地产市场已经走过了二十个春秋，并取
得了举世瞩目的成绩。从南
到北、从沿海到内地，中国房地产在改革开放后迅速发展，已经成为中
国“牵一发而动全身”
的重要产业之一。
为此，笔者特地采访了全国工商联房地产商会会长聂梅生教授。在
摆放着诸多书籍和资料的会长办公室里，聂
梅生一边泡着功夫茶，一边
亲切地与笔者漫谈中国房地产 市场发展的这二十年。
中国房地产市场进入高位期中国房地产市场一路走来并不平坦。在
市场形成初期，以海南为主的沿海地区房地
产泡沫破灭，我们还记忆犹
新，近几年，房价的不断攀升又引起了新一轮对中国房地产的猜忌与质
疑，不满声此起彼伏，
一路狂奔的房价及其所引起的恐慌，使得中国的
房地产市场还没来得及回头便被推上了高位，处在两难的境地。
“中国的房地产问题其实是比较难解决的”，在回答中国房地产的
发展情况时，聂教授认真地说：“中国房地
产实际上处于四个‘两难’
境地，处在十分关键的转型时期，这是对中国政府、中国房地产市场、
购房者及房地产业界专
家的一次严峻的考验”。
两难之资源与发展房地产业的发展必须要消耗环境资源，但资源在
客观是减少的，因此这一“两难”的境地不
是依靠政府宏观调控举措就
能够解决的。中国房地产业对环境资源的消耗非常大，对土地、能源、
水资源的消耗是不可避
免的。全球的资源都在成倍地缩减，将越来越难
以支撑房地产的强劲发展。面对全球资源的紧缺，中国房地产不可能再
像
以前一样盲目发展。从这一点上来说，国家提倡小户型就显得十分合
理了。居民要住房，环境资源又不支持大规模的开发住
房，那么由建大
户型转为开发中小户型就成为必然的选择，而这也符合中国的环境资源
国情。中国又不能像美国一样，一
家一个HOUSE。因此，中小户型从长
远看是有前途的。
两难之城市化与产业化城市化意味着更多的农民需要进城生活，需
要更多的住房，产业化又会使大量的农民工
被机器所取代。建筑业和房
地产业是吸纳农民工的主要产业，房地产业当然需要提升产业平台，尽
早实现产业化，但是住
宅产业化必定受制于城市化进程，这是中国房地
产的另一个两难。现在，我国城市化率为43％，发达国家是70%，到2
020
年我国城市化率将达到60％以上。城市化问题关键是农民问题，这与中
国的房地产发展是密切相关的。农民进城
的初期一般是进入劳动力密集
型产业，建筑业是吸纳农民工最大的产业，如果现在就开始所谓的“生
产线上盖房子”，那
么农村剩余劳动力的转移就需要有其它的产业来吸
纳，这在短期是不能现实的。因为毕竟当前用农民工的成本要远低于使
用生产线的成本，而且住宅产业化也不可能像汽车工业、轻工业实现产
业化生产之后就成倍地提高了市场竞争力，在需求上
毕竟大多消费者还
停留在个性化阶段，对以标准化为前提的产业化住宅的接受还需要时间
来培育。
因此，聂教授建议，当前产业化的重点不应该放在标准化、模数化
上，而应该着眼于绿色建筑。资源紧缺决定
了中国房地产业必须走绿色
建筑的道路，我国在二十年前就已经提出了建筑节能50%的要求，之所
以到现在才得以执行
，其根本原因就是能源的制约加剧，必须接受能源
紧缺的现实，建筑节能是“节也得节，不节也得节”。而绿色建筑的系
统性强，科技含量较高，是可以实现产业化的一个领域，并且不与农民
工问题相冲突。所以，应该换一个思路，在绿色建筑
上启动产业化。
两难之房价上涨与和谐社会房价上涨，使得中低收入的人买不起房，
但和谐社会中，住房是最基本的支撑条件
，因此这也是中国房地产发展
的困难之一。房价上涨从根本上说是需求大于供给，当然需求是包括使
用型、投资型和二者
兼而有之的混合型.在当前资金流动性过剩的大形
势下，社会上必然有大量资金投入到房地产市场，如果供给不足，房价
必然会涨。在经济和社会两个层面，当务之急是解决和谐社会问题，需
要政府拿出一部分财政收入来补偿低收入没钱买房的
家庭，大量建设经
济适用房、廉租房等；经济层面上的问题，如商品房价格上涨，还需要
放在整个宏观经济中去逐步解决
，没有一针见效的“退烧”良药。
资金流动性过剩、投资热、房价上涨都在考验中国房地产市场，这
不是光靠政府或光靠市场就能单独解决的，
也不是靠一剂灵丹妙药就能
解决的，它需要一个慢慢调理的过程。房地产市场的各种问题不能靠一
个文件、一条法令解决
。房地产经济也是有一定周期的，如果硬要房价
下跌。会引起全民房产贬值，这将比股灾更可怕，毕竟中国只有8%的股
民，却有近80％的人有房产。
(田静)
| 
