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于泉永
房地产投资信托基金(REITs)是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行投资经营管理，并将投资收益按比例分配给投资者的一种信托基金制度。就世界各国REITs发展的普遍模式而言，REITs就是以信托方式组成而主要投资于房地产项目的集体投资计划，它不仅为房地产业的发展提供了银行外的融资渠道，而且为投资者 提供了具有稳定收入、风险较低的权益类投资产品，而对于我国金融市场中的新角色——资产管理公司而言，REITs不但提供一种新的融资渠道，更为不良房地产类资产的处置提供了全新的手段。
2005年11月1日，国家外汇管理局颁布的《关于境内居民通过境外特殊目的公司融资及返程投资外汇管理有关问题的通知》正式实施。《通知》规定，允许境内居民(包括法人和自然人)可以特殊目的公司的形式设立境外融资平台，通过反向并购、股权置换、可转债等资本运作方式在国际资本市场上从事各类股权融资活动。然而，就在2006年7月24日，建设部、商务部等六部委酝酿已久的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》(171号文)正式出台。由此，原来通过境外物业投资公司直接收购境内物业到海外上市的通道已被封闭，这意味着国内企业通过该模式谋求REITs上市并享受相应税收优惠的希望将无法实现。同时考虑到目前国内产业基金相关法律环境并不十分完备、税收政策不友好、物业管理市场不成熟以及当前香港已上市REITs的市场表现等因素，可以推断，目前并非国内企业寻求REITs海外上市的最佳时机。
尽管目前国内尚不具备REITs蓬勃发展的理想环境，但相信随着我国金融体制的改革和土地使用制度的改革步伐的加快，随着相关法律法规的逐步完善，国内的房地产评估、金融体系与国外房地产基金评估指标体系的接轨，REITs终将会成为我国资本市场上的新亮点。
因为，无论REITs何时登陆中国资本市场，都将使国内想通过房地产类资产进行资金融通的企业面临难得的机遇。能否做好充足的准备工作迎接REITs的到来，将是这些企业抓住这一机遇的关键。
构建REITs资产池，培育优质房地产项目。我国传统的房地产企业的资金运作模式往往是通过贷款或房产预售等模式进行融资，再将资金投入到房地产开发环节、销售环节，回笼的资金则再投入到下一个项目，而极少长期持有某项成熟的物业，这使得房地产公司不具备运作REITs的资源优势。而资产管理公司在资源方面的优势则是明显的。而国内部分企业直接或间接持有大量房地产类资产，虽然这些房地产并不一定满足REITs产品的需要，但通过资产置换及整合等手段取得符合REITs标准物权资产的方式是可行的。所谓合适的上市物业，最重要的条件就是具有较高收益，基于目前的市场环境，国内REITs产品至少应高于海外市场同等产品租金收益率四成，才能抵消税费方面的劣势。能否拿得出具备这种收益水平的物业，才是推行REITs最为关键的问题。因此，积极寻求符合REITs运作条件的物权资产，未雨绸缪地建立REITs物业资产池，培植能获得稳定、持续、长期较高租金回报的优质房地产项目，是国内企业推行REITs最为重要和前提性的工作。
密切关注市场走势，树立长期运作理念。去年11月25日，香港首只REITs领汇基金在香港交易所成功挂牌，香港市场也由此掀起一股REITs上市热潮。但随着香港股市的持续低迷，紧随领汇之后上市泓富产业信托、越秀房产信托及冠君产业信托远没有领汇的风光，特别是冠君上市首日便大跌15.69%，至今也未能逆转颓势。事实上，香港REITs的现状已远非几个月前那么美好。到目前为止，除领汇外，香港市场上另外三只REITs均已跌破招股价，且表现弱于大盘。由此可见，REITs作为一种长期投资产品，只有看中其长期稳定收益的投资者才会购买，这样想挟REITs入市的国内企业也同样必须树立中长期运作理念，在做好各方面筹备工作的同时密切关注市场走势，选择适当的时机推出REITs产品，才能吸引投资者，为REITs的成功发行提供最充分的保障。
确定清晰的投资策略。REITs是一种资产证券化投资工具，必须具有清晰的投资策略。首先，在物业类型上，在现阶段设立REITs应以商业物业为主，以满足投资者通过REITs长期持有物业，以稳定的租金收益谋取回报的投资需求。其次，为确保发行成功，首次推出REITs产品的规模不宜过大，物业总值建议控制在20—30亿的规模为宜。再次，推出REITs之初就应该对融资资金的投向有详实的设计方案，以确保融资资金发挥最大的投资效益。此外，对于REITs的持有期限、收益水平、如何通过优秀的资产管理人逐步提升资产管理层次以及REITs 退出通道等都应该在产品设计之初 进行充分论证。
建立完善的风险防范措施。要使REITs有一个良好的发展环境，真正起到对房地产业和金融业的促进作用，应该有一套完善的风险规避措施。要在REITs资金运用和进行项目选择时，通过投资地域、项目类别、投资金额、投资期限的选择和调整，对项目的市场定位及前景有一个充分详细的论证，并聘请专业机构对项目进行可行性分析及评估，以抵御可能出现的房地产行业波动、金融风险和市场炒作风险，将风险控制在最小范围之内，最大限度地保证REITs资金的安全。
培养相关专业人才。对REITs的推广工作而言，是否拥有相关的专业人才是关键。我们需要培育一支既懂房地产专业知识，又能掌握投资银行业务的专业人才队伍以备运作REITs之需。同时，相关的法律、物业估值、物权管理人才的培养也是非常必要的。
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