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最近，美国房贷市场出现危机，美国第二大次级抵押贷款企业--新世纪金融公司3月12日宣布，由于银行和其他
投资者已经或准备中断融资，加上巨额债务即将到期，公司离破产又近了一步。目前，已有二十多家较大公司宣布不再进行新
的贷款，由此许多大公司的股票也纷纷出现大幅下跌。美联储2月28日公布的数据显示，上一季度银行住房贷款的不良率升
到四年来的最高水平。NorthCarolinaFairHousingCenter总经理StellaAdams表
示："美国正面临房贷违约的危机"。
美国房贷危机提高经济衰退的机率根据美国证券交易委员会公布的一份文件，新世纪金融公司必须在短时间内偿
还84亿美元的债务，但该公司表示并无足够现金流支付这些债务。此外，该公司已经停止接受新的房贷申请。
业内有人日前向美参议院金融委员会表示："随着利率上升，购房者在资金上捉襟见肘。"由于抵押贷款率再度
上升，使得融资成本更昂贵，现房均值在一些地区已出现下降，包括马萨诸塞州、纽约北部地区、康涅狄格、佛罗里达、维吉
尼亚和俄亥俄州等。
目前美国楼市正在遭遇三十年来的最大跌幅，令许多拥有抵押贷款的购房者难以承受，同时也推动美国国内未售
出房屋创下了442万套的记录，拉纳、托尔兄弟等美国大型房地产建筑商都陷入利润急剧下降的窘境。
在美国，次级抵押贷款公司的客户主要是不能达到严格信贷标准的购房者。在前几年房地产泡沫时期，很多放贷
机构放松了对贷款标准的要求。但自2005年底开始，美国房地产市场开始降温，违约还款现象大量出现，使该行业受到沉
重打击。
一些市场分析人士对这种现象提供了警告。一位经济及住房顾问表示，现在的问题不是房贷市场崩溃的问题，而
是抵押贷款业者已经疯狂，而且后果也将疯狂的问题。格兰姆·弗舍公司经理表示，联邦政府正在设法应对房贷市场潜伏的危
机。但考虑到经济影响，政府介入的程度不会太大。
另据报道，长达五年的房地产荣景在2006年结束，房屋持有人数创下史上新高。现在问题陆续浮现，如无力
缴纳房贷者增加、次级房贷公司岌岌可危、及未售出房屋上升。春季本是美国的购屋旺季，占了全年房屋销售的半数，但今年
买气冷清，美国营建公司协会预期购买量将连续第六季滑落。
令人担心的是，如果这波不景气复制上次在1991年的模式，那就至少会延续一年，并提高经济衰退的机率。
加州房屋中介协会经济学家RobertKleinhenz表示，从1989年7月到1991年1月，新屋销售减少了4
5%，也有110万人(占就业市场1%)在上次衰退中失去工作。
房地产中介人士、美联储(Fed)一位理事估计，新世纪濒临破产，可能有150万的美国人失去他们的房子
，10万名房地产从业者被裁员、100家次级房贷公司面临倒闭。
美联储旗下消费者咨询委员会日前在华盛顿开会，伯兰克和美联储多位理事及多位银行业人士均出席，房贷违约
就是首要议题。LehmanBrothersHoldings预期，未来两年，房贷违约金额恐升至2250亿美元，远
高于2005和2006年的一年四百亿美元。
克里夫兰、费城、丹佛和纽约房贷违约增加的信息已传到美联储官员耳中，许多购屋族不是面临缴贷困难，就是
放弃了房子，由银行查封。伯兰克和其他理事并未就利率、经济和政策走向发表意见，他们倾听一些消费者团体和银行人士的
声音，发现无力偿债似有进一步恶化的可能。统计贷款违约的专家表示，去年美国有120万件违约案，较2005年增加4
2%。
美国房贷危机给中国的警示警示之一，盲目扩张放贷会给银行带来严重恶果。1998年7月，国务院发布《关
于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，要求各地"停止住房实物分配，积极推行住房分配货币化"。据获取
的资料统计分析，全国个人住房贷款余额由1998年的426.16亿元增长到2006年底的1.99万亿元，9年间个
人住房贷款余额增长了40多倍，平均年增长率达到60%以上，远远超过同期金融机构全部贷款余额平均年增长率11%。
同时个人住房贷款余额占金融机构全部贷款余额的比例由1998年0.49%上升到2006年的10%左右，这其中已经
表明个人住房贷款极大的市场存量。
在博鳌21世纪房地产论坛2006届年会上，银监会政策法规部的徐立军就明确指出："目前银行逐渐进入个
人住房按揭的风险释放期，在市场环境低迷的情况下，个人住房按揭的风险会更高。"据媒体披露，目前北京、上海等地房贷
违约案已出现快速上升的情况。2004年，上海的中资银行房贷的平均不良率只有千分之一左右，但到2006年，上海中
资银行个人房贷的平均不良率已经上升到了千分之八点多，也就是说，两年多的时间，上海房贷的不良率上升了7倍多。另外
一个数据同样令人担忧。2006年下半年，上海个人住房贷款质量下滑趋势明显，连续三个月以上违约的房贷客户已经超过
一万多人，个人住房贷款违约金额接近2亿元，房贷违约量一下子增加了五成。
据有关部门统计，截止2006年第四季度末，全国个人住房贷款余额已近2万亿元，全国房贷破产金额已达个
人住房贷款余额的0.8％，显性房贷呆坏账已达160亿元，隐性房贷呆坏账更是突破200亿元，大量的违约和呆坏账势
必给放贷银行带来巨大风险，也为今后商业银行的健康发展增添了后顾之忧。
警示之二，大量放贷会造成许多房奴。根据中央人民银行日前发布的报告显示，全国十大城市平均债务率为38
％，其中沪、京、津三市接近55％的银监会警戒线。许多人据此认为，一些买房者由于不够理性，盲目"放大"了自己的实
际需求和承受力，最终成了"房奴"，导致违约率上升。
据调查，大量的"房奴"己沦为"房贷破产者"。个人住房按揭制度和商品房预售制度的实施，特别是超低比例
首付和所谓"零首付"的推行，造成了我国住房信贷规模的急速扩张，在不少城市都出现了人数庞大的"房奴"和"负翁"队
伍。特别是北京、上海、杭州、沈阳、大连、深圳、成都、青岛等房价居高不下的一线城市，因受房地产商和一些"学者"鼓
吹的住房超前消费观念的影响和误导，同时也囿于房地产市场严重结构失衡，非常缺乏小户型、经济适用房，致使大量年轻的
购房者，在地方政府和银行"热情支持"和政策鼓励下，盲目、冒险地购买完全消费不了、实则浪费的100平方米以上的大
房。如此一来，他们固然提前享受了"有产者"的生话，但却撞进了"房奴"和"负翁"的队伍。"房奴"和"负翁"由于大
多数均为参加工作五年左右的年轻人，职业生涯才刚刚开始，经济承受能力相当脆弱，加之月房贷月供占家庭月总收入的50
％以上，不仅是物质上的拮据，心理上的重压更是让都市"房奴"和"负翁"喘不过气来。
警示之三，大量放贷会催生房地产泡沫。对于我国持续攀升的房地产市场，美国摩根士丹利出台的一份研究报告
认为，中国可能爆发新一轮房地产泡沫危机，多年前中国房地产泡沫曾引发两位数的通货膨胀，大量投机行为令资金无法收回
，而导致银行坏账激增，这种危机正再次显现。同期，美国《华尔街日报》也称中国大兴基建项目，连同入世带来的外国投资
热潮，可能会使20世纪90年代初的房地产泡沫死灰复燃。美国《华盛顿邮报》前不久也载文指出，中国房地产及其破裂将
是中国银行体系危机的导火索。文章分析认为，银行是中国资本的主要来源，房地产泡沫一旦破裂，就意味着银行将增加新的
坏账。日本《东京新闻》披露，"日本内阁一份报告称，中国有发生房地产泡沫的危险"。由于大量外资持续流入中国，目前
已近1万亿美元，国内流通的人民币急剧增多，人民币已经出现过剩流动的现象，这将在今后造成房地产泡沫。目前我国在G
DP中房地产业占有相当大的份额，如何让过热的房地产市场冷却下来，是摆在目前全国上下的重要任务。郭纪锋
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