自2005年10月至今，从“国八条”到“国六条”等一系列的房贷新 策“组合拳”的出台，对大中城市畸形的 房地产市场是一个打击，使大 中城市、沿海与经济发达地区及重点与重要地区的房地产业链受到严重 打压，其生存与未来 发展空间受到较大抑制。为此受到打压的资本及其 群体，就把目光转向了少人关注的县域，进行相同操作手法的房地产开 发。其正在急剧积累的信贷风险亟待引起关注。

　　少人关注的县域房地产信贷风险

　　所谓飘流的县域房地产信贷风险，主要是指大中城市和发达地区的 资本转移到县域进行房地产开发所引发的相 关信贷风险，目前主要是江 浙等省的专业“炒房”群体，利用县域地方政府急于通过招商引资来提 高地方声誉和业绩的心 理，进行大规模的房地产开发，牟取暴利。但其 “后遗症”不可忽视，它使地方房地产价格迅猛上涨、银行信贷投入加 速 和不明真相投资者集资自筹投入的跟风深套，加上《法释(2004)15 号》已于2005年1月1日起施行，银行增加 了经营成本，成为真正的受害 主体和风险“买单人”。

　　其一般转移到县域开发而不为主流媒体跟踪了解，县域社会及金融 机构对此警惕性不高，认为是招商引资的辉 煌成果，一般能带动地方经 济的“繁荣”景象兴起，亮化当地景观，为政绩晋升工程“添砖加瓦”， 受到地方政府官员的 欢迎，并未注意到它的负面影响，或为了地方的局 部利益不愿意反映其不良影响。它们联手以期权、现房等形式，有意筹 划造成巨大的利益宏图、预售期房楼花扩大融资规模和宣传带动效应， 而县域民众的风险防范意识、法律意识和依法维权意 识不高，认为政府 推行的项目可信，形成“盆地效应”吸引社会各方投资人以自筹或借贷 等方式筹集的资金蜂拥进入，达 到迅速使房地产开发项目“固化”的目 的，切合金融机构的住房消费信贷项目的推出而推广按揭方式购房，并 以此而向当 (异)地金融机构办理抵押贷款，同时拉高房地产价格及其 相关产业物价水平，最终“套现”留下一个“烂摊子”，再转移 到其它 地区进行类似而手法更隐秘的开发，它们就是如此循环往复地不断操作 而牟取暴利。恶果终归由当地社会承担。

　　如在一些县域，2004年一套标准的商品房价格在6万元左右，但经 过此类招商引资进来的江浙老板们的房 地产开发“洗礼”，商品房变得 更加豪华高档了，到2005年下半年价格撬动到9万元以上，房产价格上 升幅度过猛(6 00-800元/㎡上升到1000-1500元/㎡)，土地价格更是 轮番上升，并都以年均近20%的升幅前行，带动 相关物价攀升，至今势 头仍强劲不衰。

　　房贷新政“组合拳”对县域效果不明显

　　众所周知，中国房地产企业对银行贷款的依存度非常高，几乎所有 的风险都压在银行身上，而银行的钱主要来 自民众，银行的风险加大了， 就意味着社会公众的风险同时加大，因此必须控制房地产向银行借款的 总量(吴晓灵语)。 更有专家表示“中国的房地产业绑架了中国经济， 中国的房地产业再这样发展下去，就会绑架商业银行，故必须控制房地 产向银行借款的总量，其中最有效的是控制房地产大亨的借款，那才是 真正的风险所在”。

　　为此，自2005年10月始到2006年上半年，央行等两次幅度较大利率 普调和陆续出台的相关房地产金 融“国八条”和“国六条”的“组合拳”， 对大中城市畸形的房地产市场是一个打击，更是一种对广大消费者的风 险警示 。但因各种因素的影响，对此的调控影响并不明显，至少对县域 的滞后效应未能反映。从央行《2005年一季度全国城镇 储户问卷调查》 显示“房价越涨厉害购房愿望越强”，得到了印证：“只要楼盘地段好， 增值空间大，我肯定会继续投资 房产。这种投资基本没什么风险，比投 资股市来得稳定”，成了炒房者的真谛。可见微提利率对炒房者作用不 大，而老百 姓对未来利率变化、房价的担心，又使得尚有实力的消费者 蜂拥进入房地产市场。

　　加之我国是一个市场开发程度较低的国家，市场的主导力量来自于 政府行为，而非供求关系：一，地方政府为 了增加财政收入，卖给开发 商的地都是比较贵的。开发商不可能做亏本生意，于是就把它转嫁给了 民众；二，地方政府一 切向大城市学习，大搞场馆建设等形象工程，同 步刺激房地产及其相关材料的需求而直接推动房地产成本的上升；三， 许 多地产开发商与地方政府部门有着利益共享的关联，更是地方财政税 收主源。在这些综合因素助推下，这种你多我少的零和 博弈的加息并不 能控制房价高的祸根--房地产商及其背后的主导性的无形之手，因此房 价高企是强势群体的共同利益所 驱使，房价利剑必将高悬。故业内盛言： 加息这把刀捅向的只是老百姓，让消费者多掏银子，把风险转嫁到了消 费者头上 。

　　防范风险，维护基层群众利益刻不容缓

　　首先，金融机构要依法经营、合规展业，全面及时掌握辖区社会经 济发展变化动态，监控辖区风险点和辖区之 重大政策所引起的变化状况， 把握信贷投向及结构的优化，金融机构要远离政绩形象工程，全社会联 手全面扼杀政绩工程 、形象工程和“胡子”工程。

　　其次,基层央行要利用社会资源和金融合力联手建立辖区内社会经 济及金融信息共享及风险防范协调机制，对 辖区重大事项及其相关情况 及时跟踪分析，强化沟通协调及防范功能，全程跟踪了解消费贷款的变 异状况，及时发出预警 信号，防止其与此“紧密结合”而留下后遗症。

　　再次，国家应出台规范招商引资操作规程及机制。完善政府考核晋 升机制建设，从上到下规范各级地方政府的 招商引资活动，使之切合县 域实际，并接受辖区及全社会的共同监督，对非规范的招商引资活动予 以公开的严厉惩处。

　　最后，国家和主流媒体应把监督重点转移到县域，把地方政府落实 政策的状况，由全社会来关注其风险转移及 防范，特别是要公开利用从 2006年开始设置使用的“房地产”及其相关统计指标，提高其应用范围 及效率，使风险制 造者成为人人喊打的过街老鼠，使全中国人民共同监 督知悉县域的民生、民意和民情，共同维护县域群众利益而使之健康和 谐发展。(作者单位:中国人民银行浦北县支行)张君生