从5月29日晚，国务院公布新的房地产市场调控新政后，各家银行就开始着手制订新形势下的房贷细则，但在十多天的时间里细则普遍难产，如何“界定第二套房屋”等传统难题依然困扰着各家银行。

　　传统难题依然存在

　　记者通过采访发现，针对新政，各家银行普遍认为如何界定“自住住房”是难点所在，而且该问题已经困扰银行业多年。

　　有银行业人士对记者表示，新政要求对“购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20%的规定”，现在看，“自住住房”这个概念比较含糊，每个人在购房问题上，实际主要是以家庭为考虑单位的，但登记、按揭时，绝大多数只体现个人的相关情况。如果，某人已经有房屋后，通过其亲朋好友，利用他们的身份来按揭，这是比较难以甄别的。像近期上海出现的个别案件，有人通过贷款，买了几十套、上百套房屋，这种情况当然比较极端，可能存在银行内部违规的情况。但就普通情况来看，如果某人凭借亲朋好友的身份，以自住的名义，购入二三套住宅，还是非常可能的。

　　广东发展银行等的判断方法是通过贷款者有无日常水电费和物业费为准，来确定是否为自住。尽管该方法可以在发放按揭后，以事后监管的形式甄别出部分炒家。但难以在事前预防，对新盘贷款难以控制。

　　另有银行业人士对记者表示，这关键是银行成本问题，针对一些大的公司，很多银行都建立了完整的信用系统，企业的关联公司账目很快就可以被查得一清二楚。但针对个人房贷，各家银行还没有建立这样完善的系统，导致这种局面的主要问题是系统管理成本比较高，相比于公司客户，个人房贷每一笔的贷款金额总量都不会很大，希望各家银行为此投入很高的成本，在目前阶段不太可能有大突破。

　　三成首付已全面执行

　　“国十五条”中要求，从2006年6月1日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%。考虑到中低收入群众的住房需求，对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20%的规定。

　　6月5日，为确保中央政府有关房地产政策的贯彻落实，央行再次发布通知强调，商业银行必须将个人住房抵押贷款的信息录入进个人信用信息基础数据库，严格按照国务院办公厅《通知》规定确定住房贷款的最低首付比例。此外，央行还要求各人民银行的分支机构应密切关注房地产市场变化，加强监测分析，强化“窗口指导”，督促商业银行贯彻落实上述规定，并及时上报有关情况。

　　记者通过采访了解到，目前，各家银行都已经开始严格执行新政。在新政刚开始实施时，如对“6月1日执行”的理解，是按贷款合同日为准，还是以贷款审批日为准，在银行业内部有不同意见。有银行最终确定为以贷款合同日为准，因为这更具有法律效用。但这种问题主要集中在新老政策交接期间，随着时间的推移，经过过渡期，到6月1日以后，贷款合同日和贷款审批日的时间差问题已经自然而然地解决了。

　　工行有关负责人表示，从上海、北京等大城市的分行数据来看，从以往的业务经验来看，一开始就选择贷款首付三成甚至以上的客户本来就占有一定比例。对自住住房且套型建筑面积90平方米以上的贷款，提高首付后，并没有造成很大的影响。

　　另有银行的工作人员表示，近期，该行各地支行对贷款客户的信用审核普遍收紧，从其了解的情况看，各家银行也普遍如此，即使是90平方米以内的住房，取得8成房贷也比以往增加了难度。

　　市场份额成为关键

　　实施新政后，各家银行普遍担心，房贷市场份额会出现一定的变化。

　　有银行个人信贷部的负责人对记者表示，早在2005年调控的时候，该行对上海等长三角地区的一些城市就开始实施三成首付政策，但效果并不好，市场份额降得非常快。现在各家银行普遍都遵循了新政的要求，各个主管部门的要求也非常严，所以这种市场份额的变化短期还不会体现出来，但长期就很难预测了。“自住住房”、“套型建筑面积”这两个概念相对存在活动余地，如果市场竞争激烈的话，肯定有银行尺度会放宽。

　　另有专家表示，此次新政并没有在房贷利率政策上做出突破，对很多银行来讲，其实首付成数并不是关键所在，如果能够对贷款利率区间进一步放开，更有利于银行房贷产品的多样化。

　　此次新政还要求“为抑制房地产开发企业利用银行贷款囤积土地和房源，对项目资本金比例达不到35%等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款”。各家银行普遍反响不大，多表示，近几年来，经主管部门多次强调，对房地产开发企业的贷款门槛一直控制得比较严，并不会造成太大影响。(本报记者 肖宾)