本报记者 周雪松

　　何种产品将主宰未来二手房市场？未来谁为二手房埋单？人们对二手房又有哪些要求？北京中原三级市场部专业人士近日针对上述问题向中国经济时报记者做了细致的分析。

　　二手商品房将成市场主流

　　北京中原三级市场部专业人士认为，随着京城住宅项目的不断增加和已购公房的不断减少(政策规定经过一次转手的已购公房再次上市交易其房屋属性将变更为商品房)，未来二手商品房将成为二手房交易市场的主流。

　　据官方数据推算，截至今年年底，仍未形成实际供应的商品房总量会达到79万-96万套之间，因此在今后的4-5年间，二手商品房的供应增量为30万套左右。

　　来自北京市国土资源局的统计数字显示，截至2005年底，未形成实际住宅供应的土地面积约为4000公顷，规划总建筑面积将达到8000万平米，按照一套普通商品房的建筑面积为100平米-120平米计算，未来1-2年内还将有约66万-80万套新建商品房推向市场。如此庞大的增量为未来二手商品房充足的供应提供了保障。与此同时，2006年北京市土地供应计划中的住宅用地为1600公顷，相当于13万-16万左右的供应套数。

　　因此，截至2006年底，未形成实际供应的商品房总量将达到79万-96万之间。按照每日销售550套的销售速度，该供应量将可以持续销售4-5年，由于开发商分期销售的实际操作模式，因此在4-5年内该供应量中将会有30%-40%(27-33万套)陆续进入二手商品房的流通领域。

　　自今年伊始，二手商品房在二手房交易中的比例就已超过了已购公房和经济适用房，两者的比例范围分别在50%-65%与35%-50%之间调整。北京中原三级市场部专业人士分析，从长远的角度来看，随着二手商品房供给数量的不断加大，公房量的逐渐萎缩，二手商品房交易比例将远远超过已购公房和经济适用房，占据主导地位。

　　未来居室面积需求比公房大

　　据北京中原三级市场部对购买二手商品房客户的调查显示，其需求的居室面积普遍偏大，各居室平均需求面积如下：一居室面积为62平米(公房小两居的水平)，两居103平米(公房三居室的水平)，三居145平米-180平米、四居170平米-200平米左右。

　　另外，由于二手商品房成新度较高，导致单价较公房要高，再加上面积偏大，因此房屋总价相对也较高。现阶段主流二手商品房的总价约在80万-100万之间。

　　弱化价格因素，

　　强化房屋本身条件

　　未来购买二手商品房的客户一般资金实力较强，房屋的价格已经不像选购公房和经济适用房时显得那么重要。房屋内部格局是否便于利用、各功能区域是否齐备、是否有较好的景观朝向、小区是否有室内和室外的运动健身场所和会所配套、小区是否位于繁华的商业圈或周边道路交通是否便于开车出行，以及小区园林景观等是否赏心悦目、显现身份等，这些因素都是将来购买二手商品房客户必须考虑的问题。

　　自住群体为主，投资客户为辅

　　虽然二手商品房属于二手房中的“贵族”产品，但以北京二手房屋买卖市场的现状分析，自住客户仍要占到绝对多数，投资客户量仅在10%-20%之间。预计未来购房者也将以自住群体为主，投资客户为辅。

　　因此房屋的性价比和客户自身对于房屋所属区域和小区风格的偏好将对其消费决策起到决定性的作用，而相对投资客户则更看重房屋的升值潜力和未来收益，其选房的侧重点将集中于现状尚不完善，但预期未来小区和周边状况将得到巨大改善的物业进行投资。

　　自住客户多全款，

　　投资客户多贷款

　　自住客户考虑到贷款利息支出相对较多，以一套房款90万的房屋，贷款7成20年为例，其总利息要达到43.7万元，几近再购买一套一居室的价格！加之这类客户自身又有一定的资金实力，因此会考虑支付全款，即使在资金实力达不到的情况下，也会尽量多地支付首付款，以减少利息支出和降低月供。

　　如果是投资客户，则更多地选择贷款支付方式。对于这些客户其资金的投资渠道往往较多，以期达到分散投资风险的目的，他们会将资金分成几个部分，分别运用于资本市场如股票、基金、期货和实物市场即房地产。

　　因此这类购房者多采用贷款方式，且多选择类似目前7成20年的高成数、高年限方式，最小地占用自有资金，而更多地利用非自用资金，如银行贷款和租户租金。