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本报记者 谢光飞
岁末年初，一则来自北京市交通部门的地铁规划消息令亚运村北8公里的立水桥楼市再传利好消息——起点位于东直门的地铁15号线有望在“十一五”期间先行开工建设，它向北到三环后再向东北方向延伸，并在望京地区分叉西向最终到达城铁13号线立水桥站。立水桥因此将成为地铁5号线、城铁13号线和地铁15号线三条轨道线路的交汇点，交通优势得天 独厚，这为该区域内的住宅、商业项目带来了更大的升值空间。业内人士认为，轨道地产与商业的发展将开拓北京经济一种新的路径。
记者近日来到京城首家双地铁上盖商业——13万平米的国瑞崇外购物中心调查，研究发现：尽管地铁5号线还未通车，但其与地铁2号线的连通，必将圈定大量的人流，重新定义崇文门外商圈的核心特征；处于5号线与2号线交汇处的崇外购物中心将以地铁口四周的漏斗效应和扩大了的消费半径，联合周边新世界商场、搜秀城等各类商业的成熟资源，引发崇外商圈的升级，形成北京独一无二的城市中心级地铁商圈，其商业能力将辐射到整个东南板块。
地铁与消费共同提升了其周边的物业价值和商业价值。据了解，全球第三大超市集团“TESCO”及香港最大院线“百老汇”的率先签约入驻，掀起了国瑞崇外购物中心的投资热潮。轨道交通的便利性和高效性也会为国瑞崇外购物中心自身的Shopping Mall业态带来所必须具备的庞大人气。
轨道商业潮流促成发展战略联盟
中国城市规划学会副会长、建设规划专家柯焕章在接受本报记者采访时介绍，一系列数据表明，轨道商业已经成为发展潜力最大、实用程度最高、抗风险能力最强的城市高效商业形式。纵观国际大都市，据统计，纽约地铁营运线路总长居世界首位，日客运量达到2000万人次，地铁商铺2004年营业总收入超过115亿美元；而伦敦等城市地铁上盖商业，其价格平均高于同片区、同等素质物业30%以上。
东京、香港、广州、上海四地皆有运作成熟的地铁商业模式。东京地铁仅便利店2004年销售额362亿日元，整个地铁商铺2004年销售总额约980亿日元；香港地铁总长虽然只有43.2公里，但日客运量高达220万人次，最高时达到280万人次，地铁商铺2004年带来的经济收入超过96亿港币。而广州、香港等地的地铁沿线商铺出租率为100%。这些都是令开发商、投资者激动的数字。
轨道商业在带来滚滚财富的同时，因其发展迅速，逐步形成了特色鲜明的轨道商业圈。像北京地铁1号线与2号线交汇处建国门、复兴门都形成了商圈效应，2号线与13号线换乘站西直门、东直门也在线路开通后呈现快速发展局面。还有东京的银座、香港的中环等，皆因轨道交通带来的巨大人流创造了商业神话。
柯焕章表示，对于北京而言，轨道商业的发展同样潜力无限。国际研究发现，轨道商业对周边区域的地价以及商业提升比率，根据原有区域条件不同可达到5%-10%。例如，北京城铁13号线于1999年底开工，开工当年和第二年，13号线沿线物业平均升值10%以上。2002年下旬13号线正式开通后，沿线居住物业以及商业租售均再次迎来较大幅度升值，平均涨幅22%。而位于立水桥三轨交汇核心位置的东亚·奥北商街其商业价值的贵重更属罕见，物业盈利能力可想而知。
轨道商业的发展已经成为了城市发展的潮流和趋势，乃至形成了政府和企业、商业企业和开发企业共同实现轨道商业发展的战略联盟。随着北京2008年奥运会的临近，亚奥区域北端三轨交汇处的立水桥，由于交通等基础设施的改善以及全世界的注意力经济，必将成为轨道商业发展之中的一股强势力量。
区域商业中心从公交枢纽向轨道枢纽转移
中国商业地产联盟副秘书长钟铁滨在接受本报记者采访时总结了轨道商业的几大特点：
一是喷泉和漏斗效应形成人流、物流的集散地——人们像泉水一样不断从地铁站出来，进入地铁站或者轨道交通站时又像水向地漏里流一样，形成了轨道商业呈点状、线性分布，每一个站点都会集聚人气、商气，衍生出一些商业。
部分传统商业区的中心功能已经被轨道商业分流了，形成区域商业中心从公交枢纽向轨道枢纽转移的趋势。例如，在地铁2号线和5号线的崇文门交汇处形成以国瑞崇外购物中心为核心的城市中心级商圈，在地铁5号线、地铁15号线和城铁13号线的立水桥交汇处形成以东亚·奥北商街为核心的奥北新商业中心，在未来都是可以期待的。
轨道商业能够带动周边形成若干商业建筑和商业集群。上海“十一五”商业规划中，将建成至少10个以轨道交通为支撑的区域商业中心，轨道交通枢纽商业的发展被列为重中之重，轨道交通周边商业地产项目将超过500万平方米，仅浦东地铁东方站周边就会规划形成近80万平方米商业建筑集群。
二是人气与商气互动。如国瑞崇外购物中心在Shopping Mall业态规划上，特别设计了以“美味人生”为主题的地下一层和以“时尚驿站”为主题的地下二层，分别安排了影院、精品餐饮区和大众品牌区，与地铁站巨大人流直接连通，而“循循善诱”地在购物中心的一、二、三层分别布置了国际时装品牌、高品位时尚品牌和休闲、美体、化妆品牌。
三是立体化。无论是在地上的地铁线还是地下的地铁线，在同层就会形成商业。如位于立水桥三轨交汇首站的东亚·奥北商街通过缓坡布道、扶梯、连廊等建筑交通元素的布局应用，将人在一、二层之间传统的垂直动线转换为自然起伏的曲线，达到两个首层的效果，并形成综合性购物广场。
四是稳定性。轨道商业依附的轨道交通是政府投巨资建设的，是百年大计，不会轻易废掉，这样就有了人流的稳定性，而人流是商业经营的基础。
五是大众化、时尚化。这是轨道交通所带来的人流特点决定的，它不是高档的，买高档奢侈品不会挤到地铁站来。如国瑞崇外购物中心地下二层的大众品牌区，安排了咖啡店、品牌组合店、时装、书店、药店、洗衣店、眼镜店、家居用品等业态就是出于这种考虑。过去人们是为消费而出行，现在变成因出行而购物，在轨道商业中人们的消费习惯也发生了变化。
钟铁滨指出，正是由于轨道商业的以上特点拉动了周边房地产升值。“就拿立水桥来说，即将通车的地铁5号线、已经通车的13号线及规划中的地铁15号线在此交汇，使它成为京北唯一的轨道交通枢纽，再加上有像安立路这样的贯穿朝阳区、东城区、崇文区城市腹地的三条公路干道，奠定了其作为城市副中心的基础。受益于轨道交通的发展，立水桥区域正逐渐由绿色生态宜居区向集居住、商业等为一体的‘奥北新商业中心’转变。”
香港太平洋国际集团投资顾问公司首席执行官贾卧龙对记者表示，立水桥区域的商业项目从轨道交通中获益良多，轨道商业的发展更是形势喜人。如10万平方米的明天商业中心，自2006年6月入市以来，目前客户签约面积比例达到84%；30多万平方米的龙德广场吸引了家乐福、百安居等世界五百强企业签约入住；位于两者之间的东亚·奥北商街列踞立水桥三轨交汇的核心，距离换乘大站仅50米，其最小10平米最大不超过130平米的中小户型商铺，具有低总价、运转灵活的优势，相对于北京商业地产价值去年每平米涨6500元、明天第一城商业价值每平米涨8000元到10000元，东亚·奥北商街的投资潜力更是非常巨大。
业内人士认为，随着奥运经济带来的巨大机遇以及区域交通、基础配套的完善，北京的轨道地产与商业将创造出新的财富大道。
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