除目前在建的4条轨道线外，“十一五”期间北京还将有3条新地铁开工并通车。围绕在这些轨道线周边的是一个个正在崛起的商业地产项目——凤凰置地广场、北京来福士广场、富力东三环商业带、东亚奥北商街、新中关、银泰中心、万贸中心、朝外SOHO……毫无疑问，随着2008年内北京多条轨道线路的完工并通车，今明两年轨道商业将成为主宰京城商业地产未来的强劲力量。

　　北京轨道商业

　　进入黄金增长期

　　2006年年末，北京正式公布了《北京市“十一五”时期交通发展规划》，其中提到，在未来的5年中，北京预计将投入近千亿元的资金用于交通建设。同时，地铁9号线、10号线二期和亦庄城铁将力争在“十一五”期间开工并通车。届时，这3条轨道线将和地铁4号线、5号线、10号线一期、奥运支线、首都机场轨道交通线等多条轨道线共同构架起一个两横、两纵、两环、两射线的轨道交通格局。

　　北京多条轨道交通的大力、快速建设，似乎在一夜间唤醒了北京沉寂很久的轨道商业发展。事实上，此前北京八通线和13号城铁线的开工和通车对于沿线住宅发展有了飞跃提升，但在商业方面并无太多建树。相较于上海、广州等地，北京的轨道商业虽然起步早，但发展却略显缓慢。资料显示，截至2010年，上海将完成超过500万平方米的轨道商业布局，形成10座以上大型轨道枢纽商业中心。

　　中国商业地产联盟秘书长王永平认为，传统商业区正在进行裂变，这种裂变逐步地衍生出一类新的商业中心区，即新的交通枢纽商业中心。这其中一个最重要的形式就是轨道商业。正如王永平所认同的，轨道商业正在改变着北京的商业格局，并将成为未来最具投资价值的商业。

　　因此，从2006年开始，轨道商业被越来越多的开发商所重视和实践。刚刚开业的新中关预留的地铁4号线黄庄站出入口已经“万事皆备，只待通车”；建设中的富力东三环商业带将地铁10号线直接引入商业中心；将于2008年竣工的北京来福士广场地下直接连通东直门交通枢纽；正在热销中的东亚奥北商街紧临已经通车的13号线立水桥站，而未来这里还将成为即将通车的地铁5号线、规划中的地铁15号线和13号线的交汇换乘站。

　　据不完全统计，仅今明两年内北京轨道商业面积就将超百万平方米。种种迹象表明，目前，北京轨道商业发展已经进入一个黄金增长期。

　　摆脱低级消费需求

　　轨道商业需要从“高”定位

　　轨道交通的便利性和准时性已经得到了越来越多出行人群的认知，也使更多的人群对轨道交通的依赖日益加深，而这也成为轨道商业聚合庞大商机的根本。王永平表示，轨道商业人流量大、客流涵盖范围广、客流总体购买力较高的三大特点使其未来前景被投资者普遍看好。

　　然而，如何发展轨道商业、发展什么样的轨道商业在如今轨道商业进入黄金增长期的阶段，显然将成为业内关注的重点。纵观目前北京的轨道商业项目，可以分为两大类，一类是临轨道商业，即这些商业地产项目距离轨道交通非常近，如东亚奥北商街、银泰中心、朝外SOHO等；一类是地铁上盖建筑，即商业地产项目直接建在地铁上，地下或地上直接连接有地铁出入口，如富力东三环商业带、北京来福士广场、新中关等。

　　而根据类型不同和轨道周边环境的不同，轨道商业的定位也必须“因地制宜”。北京经纬时代房地产经纪公司总经理凌一准认为，轨道商业是因为出行性而消费，但是这是最低级的消费，如果轨道商业的商业形态始终停留在这种比较低端的层面上，显然无法获得成功。必须将轨道商业发展成为一个时尚、目的性的消费地，特别是在像东亚奥北商街这样的居住区内的轨道商业，拔高定位从而真正意义上解决轨道商业的“聚散”问题。

　　与此同时，业内人士普遍认为，发展轨道商业政府必须在其中发挥作用。华高莱斯国际地产顾问有限公司副总经理公衍奎表示，商业并非全都依靠自然生成，同样需要人为规划的东西。比如新加坡的轨道建设实际上就运用了新都市主义的模式，将商业人为规划起来。目前，北京的轨道交通线有向边缘组团延伸发展的趋势，比如三轨交汇的立水桥区域就是北部大型边缘组团的中心，而这就需要政府在抓住轨道商业规律的基础上进行科学的规划和理性的协调。

　　换乘枢纽将成

　　轨道商业发展之重

　　有轨道并不一定就会有成功的商业。毕竟，轨道商业的因素形成是多方面的。同其他商业地产一样，除了交通之外，还与周边环境、商业定位有着密切的关系。王永平认为，轨道商业的定位要和所具有的条件一致才有可能成功。首先要考虑当地的人口分布，包括现有人口、未来规划人口、人口特点以及购买能力、消费特征等。其次要考虑商业形态对周边环境的要求。第三是商业氛围的形成，有的商业之间有互补性才能形成氛围，有的则是有竞争性才形成氛围。第四是轨道交通本身的影响，换乘枢纽和非换乘枢纽所能形成的商业氛围是不同的。

　　尽管想要打造一个成功的轨道商业并非是一件简单的事，但轨道商业对周边地价及商业的提升效应，以及稳定且较高的投资价值已经毋庸置疑。一组数字显示，1999年底北京城铁13号线开工当年和第二年，13号线沿线物业平均升值10%以上。而到了2002年13号线正式通车后，沿线居住物业以及商业租售再次大幅度升值，平均涨幅22%。

　　与过路站点相比，轨道换乘枢纽站点的商业物业升值更甚一筹。以上海为例，目前租金高、生意兴隆的轨道商业都是换乘枢纽站点的商业，如人民广场的香港名店街、迪美商场等，每年因投资价值不断攀升，这些商业的租金都会上涨500-1000元/平方米。也正因为如此，处于换乘枢纽站点的轨道商业被视为是最具投资价值的。

　　目前，东直门交通换乘枢纽、西直门交通换乘枢纽、立水桥交通换乘枢纽可以说是北京最重要的三大换乘枢纽。前二者都地处于北京繁华商圈内，后者则位于北部最大的居住组团中心。东直门和西直门交通换乘枢纽的轨道商业多以大型商业综合体为主，如东华广场、北京来福士广场、西环中心等。而立水桥交通换乘枢纽的轨道商业则以低总价投资商铺为主，如3万平方米，涵盖生活街、休闲广场和美食广场，商铺户型面积在30-90平方米的东亚奥北商街；以及10万平方米，涵盖餐饮、品牌店的明天商业中心等。

　　值得一提的是，相对于繁华商圈内的换乘枢纽轨道商业，地处居住组团内的换乘枢纽轨道商业在北京大力发展边缘团的背景下，显然更加具有吸引力。据统计，目前亚奥区域的楼盘总建筑面积已经超过1400万平方米，常住和流动人口达到150万人以上，未来规划人口更是高达200万。区域庞大的人口基数、发展前景以及周边人口的高素质都预示着，未来类似立水桥交通换乘枢纽区域将成为轨道商业发展的重中之重，并成为轨道商业投资的首选地。