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□长江证券研究所 刘焱 苏雪晶
资产注入和整体上市概念一直是近期市场的焦点，结合国务院国资委主任李荣融1月份的讲话精神，对房地产行业的公司进行了初步梳理，提供有整体上市可能性的公司。
2006年12月国务院办公厅转发了国务院国资委《关于推进国有资本调整和国有企业 重组的指导意见》，指出“积极支持资产或主营业务资产优良的企业实现整体上市，鼓励已经上市的国有控股公司通过增资扩股、收购资产等方式，把主营业务资产全部注入上市公司”。2007年1月5日，在国务院国资委召开的中央企业负责人会议上，国资委主任李荣融在工作报告中表示：“积极推进具备条件的中央企业母公司整体改制上市或主营业务整体上市；鼓励、支持不具备整体上市条件的中央企业,把优良主营业务资产逐步注入上市公司,做优做强上市公司。”
集团公司将优质资产注入上市公司来实现整体上市，一方面可以增加上市公司的经营业绩，继而提高每股收益，通过市盈率提升增加上市公司的市值。另一方面此举使集团公司在限售期或承诺期满后得以兑现收益，增加集团或者整体上市公司利润，因此资产注入在很多时候也较为符合集团的利益。总之，集团的优质资产注入实现整体上市后将会提升公司投资价值。
在房地产公司中，央企控股公司中主要有保利地产和招商地产存在主营业务整体上市的可能，另外中国国贸和深南光存在着集团公司对上市公司进行注资，最后实现集团整体上市的预期(详见表)。在当前政府鼓励央企整体上市及控股集团公司提高自身经营业绩的需求下，以整体上市为基本模式的资产注入将会成为并购重组市场上最为闪亮的主线，房地产公司的资产注入重组将会呈现出主动性特征。
招商地产(000024)
公司控股股东是招商局蛇口工业区有限公司，招商局集团为蛇口工业区的控股股东，是上市公司的实质控制人。招商局集团目前主要的房地产资产集中在蛇口工业区有限公司、漳州开发区有限公司和上市公司内部，招商集团存在着以招商地产为平台实现房地产主营业务整体上市的预期。
目前招商局集团在蛇口、漳州等地拥有大量土地储备，其中蛇口工业区在最近3 年已向招商地产注入土地建筑面积近40万平方米，包括花园城二期、花园城三期1#和2#地块、兰溪谷一期和二期、泰格公寓等项目。接下来在蛇口还有包括填海造地和工业迁移改造约200 万平米土地使用权，这部分土地可能利用定向增发的形式注入上市公司。
2003年起招商地产进驻招商局漳州开发区，以开发新型港口工业城市商住配套为主，陆续开发了珊瑚苑、百合苑及招商金三角商业公寓、招商依山海、招商太武花园和招商太武公寓等项目，累计面积近25万平方米。未来5年，还将陆续开发南炮台海滨高尚住宅区、厦大漳州分校配套居住生活区、南太武超大型高尚别墅，开发面积超过40万平方米。
目前集团公司拥有漳州开发区规划的25.6平方公里商业和住宅，前海湾约350万平米土地开发权。预计这部分土地储备也将注入到上市公司，使公司房地产开发和经营的可持续发展更具有优势。
集团公司是中央直属五家从事房地产开发的企业之一，拥有很强的品牌溢价能力，若考虑整体上市预期，并且集团将会注入的房地产资产质量优良，结果将是大幅增加公司业绩，提升公司自身投资价值。
保利地产(600048)
保利地产的前身为广州保利房地产开发公司，1992年由中国保利集团全资子公司保利南方集团全额出资成立。2002年开始筹备上市，并进行公司改制。保利地产已进入规模经营的阶段，成长成为一家全国性的品牌规模开发商，进入国内一线地产商的行列。
公司大股东为保利南方集团，上市后持有公司54.59%的股权，保利南方集团是一个集房地产开发、工程建设、贸易、实业投资、网络科技、医药连锁经营及生产和批发、旅游观光等于一体的大型多元化企业集团。而中国保利集团是1993年2月在保利科技有限公司基础上组建起来的大型企业集团，为国资委监管的169家中央企业之一。从2001年开始，中国保利集团对所属企业实施了整合和重组，形成了保利贸易、保利地产、保利文化、保利物业和保利海外等五大业务板块。2005年底该集团总资产达到228亿元，净资产58亿元，当年实现主营收入62亿元，净利润11亿元。
保利集团作为中央企业，在政策推动下有望实现保利南方集团地产相关资产整体上市。而保利地产作为集团唯一的上市公司，存在被作为整体上市载体的可能。 虽然近期政府出台了一系列政策对地产公司进行调控，但保利地产作为一流全国性地产商，反而有望在调控中受益。
中国国贸(600007)
公司控股股东是中国国际贸易中心有限公司，2006年上市公司通过向控股股东进行定向增发来偿还所欠的美元债务，最终控股股东持有上市公司80%的股份。上市公司和控股股东都从事自持物业出租经营业务，各自相互之间经营性资产划分泾渭分明。目前上市公司拥有国贸一期100%，国贸二期及土地使用权70%、国贸三期及土地使用权100%权益。控股股东则拥有国贸一期土地使用权100%，国贸二期及土地使用权30%，中国大饭店(五星级)和国贸饭店(四星级)全部权益。
在此次政策的推动下，预计控股股东将会陆续将国贸二期及一二期的土地使用权权益和两个饭店资源注入到上市公司，以此达到整体上市的目的。
公司作为一家纯物业租赁型的公司，业绩一直保持稳定。预计公司控股股东存在将国贸二期及一二期的土地使用权权益、中国大饭店和国贸饭店注入到上市公司的预期，其积极意义将可能成为激活上市公司股价上涨的积极因素。
深南光(000043)
深南光直接大股东为深圳中航集团，间接大股东是中航技术进出口公司和中国航天工业第一、第二集团。中航技术进出口深圳公司是以投资实业为主体的战略控股公司，旗下控股子公司涉及包括房地产、制造业、零售、贸易四大板块。
中航技术进出口深圳公司的房地产业务里面中航物管、格兰云天酒店两大实业已经先后注入上市公司，通过此次非公开定向增发，深南光将拥有中航物管100%股权和占地1079 亩的新疆中航-翡翠城项目全部权益以及中航酒店管理公司的96.7%的股权。预计深南光将在条件成熟时收购大股东未进入公司的项目，以彻底实现深圳中航及其关联方整体上市的目标。
公司不断注入深圳中航及关联方资产的过程会变成投资者对公司价值重新认知的过程。在减少了关联公司同业竞争的深南光，未来有望很快跻身全国性大型地产公司的行列。
存在整体上市预期的主要房地产公司
集团公司名称 上市公司 两者之间关系 整体上市的可能性
招商局集团 招商地产 实际控股子公司 招商局集团拟将房地产主营业务资产注入上市公司
中国保利南方集团 保利地产 实际控股子公司 保利南方集团拟将房地产主营业务资产注入上市公司
中国国际贸易中心有限公司 中国国贸 控股子公司 控股公司拟将酒店和土地使用权权益等资产注入上市公司
中国航空技术进出口深圳公司 深南光 实际控股子公司 控股公司拟将房地产资产注入上市公司
资料来源：长江证券研究所
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