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旧城改造带来新的商业布局升级；城市化进程加快、城镇人口增加等诸多因素，导致--2007商业地产形势趋好
有专家预测，我国的商业地产2007年形式趋好。预测的依据是2007年的商品零售总额预计将达到8
.6万亿，增长13%%；专家还预计，到2010年，中国社会消费品零售总额将突破10万亿元人民币大关，继续成为全
球企业瞩目的焦点。
商业地产形势趋好的原因体现在三个方面：
一是市场空间巨大。在旧城改造，新城建设中，城市化每年增加1%%，13亿人，那就是1300万人，
人均1㎡计算，那就是1300万m2；商业的业态结构升级需要商业配套。如，大卖场、超市、连锁便利店、购物中心等的
建设。专家分析，还有为数众多的二手市场。从总量上分析，我国商业地产的开发，商业网点的投资前景十分广阔；政府营造
的商业投资环境日趋规范，房地产的新政和商业网点规划的即将实施，不但有利于商业地产的开发，商铺的投资者的投资，而
且有利于我国商业网点布局更加合理。
二是市场投资回报好。在欧洲房地产利润率只有5%%左右，在我国上海等地的投资，会有7%%至8%%
的回报率，在成都等地的收益预计可以达到25%%。
三是潜力大。以北京市为例，其房地产开发量是欧洲的总和。
此外，由于我国的商业投资环境好，近些年来，全国的商业地产开发，商业网点建设，吸引了国内外市场资
本，吸引了商铺投资者的投资，商业地产是继住宅地产后的又一开发建设高潮。在整个商业地产市场上，具体小到一个项目，
除了要好选址、定位准之外，还要看地方经济发展状况。
专家还分析了商业地产的投资在资金走向和获益呈现出的特点，举例说明，商业物业布局符合商业网点规划
布局，符合当地城市规划和商业网点规划，这样经营火，售价高，租金回报好。如，北京商业布局由于受中轴线的影响，商业
网点沿长安街的"品字"形布局向"环线"布点发展。二环的百盛；三环的城乡、国贸；四环燕莎奥特莱斯等。
申城的"之字带状"商业布局，向"块(圈)"状发展。上海传统商业布局主要是带状。而随着申城轨道交
通四面出击，一个个商圈从无到有，正迅速崛起。徐家汇、中山公园和五角场商圈，正是近年来上海商业布局的一个缩影。
重庆的"多中心、组团式"商业结构。重庆是一个山城，由于特殊的地理环境，使它不能围绕单一的商业中
心发展，因此，"多中心、组团式"商业结构，成为商圈发展的主轴线。
专业市场和特色街。在人们生活方式改变的情况下，应运而生的特色商业街、专业市场、社区商业是各城市
商业网点规划的重点。特色商业街、专业市场的效益都比较好，而类似二级批发要弱化和退出。
二三线城市商业物业开发空间很大。有的二三线城市还是处女地，不像竞争过于激烈的上海、北京、广州等
一线城市，在二三线城市百货和超市效益出奇的好。如，沃尔玛在南昌八一广场开业后，单店单日销售额为全球第一，这样的
业绩显然在一线城市无法达到。
开发经营"消费升级"商品的商业物业，应是商业地产的首选之一。专家断言：现在，我国高档消费品每年
销量增幅是20%%~30%%，消费结构继续升级，销售增速排在前五位的商品类别是汽车、家具、金银珠宝、服装和建筑
装潢材料，分别增长29.2%%、26.2%%、22.3%%、18.9%%和15.6%%；从主要商品销售比重变化
情况看，通讯器材、汽车、体育娱乐用品等比重有所上升。在各级城市市场中，尤其是在一、二线城市的"消费升级"，使得
我国奢侈品消费规模已占全球的12%%。(本报记者李念文)
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