|
4月3日晚，伫立于重庆市九龙坡区工地上的二层小楼最终被拆除。据新华社报道，“钉子户”已经与开发商达成和
解，同意接受异地实物安置，并愿意搬拆。然而，这座“孤岛”在《物权法》即将实施前所引发的诸多疑问，却成了人们关注
的重点。
疑问一：《物权法》实施后，是否还能强制拆迁?
刚刚通过的《物权法》第四章第三十九条规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益
和处分的权利。第四十二条规定，为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的
房屋及其他不动产。
对此，全国人大法律委员会委员、中国人民大学法学院院长、教授梁慧星先生说：物权法将“彻底解决‘强制拆
迁’、‘圈地运动’等问题”。
可是，中国政法大学副校长马怀德却予以反对。马怀德说，《物权法》不是一部禁止拆迁的法律。它所禁止的是
非法拆迁、违法拆迁等侵害百姓合法权益的拆迁行为。其作用是在城市房屋拆迁和房屋所有权人、使用权人合法权益之间建立
解决纠纷的规则。“拆迁行为符合这个规则，该拆的还得拆，不能拆的还是不能拆”，因此，即使是商业拆迁，只要程序合法
，得到有关行政部门的审批，还是应该得到保护。
疑问二：补偿标准该如何划分？
其实，在房屋拆迁过程中，核心问题就是拆迁者与被拆迁者在补偿标准上的分歧。
一位北京的检察官分析认为，导致拆迁者与被拆迁者在补偿标准上分歧的主要原因，首先是评估价格的问题。许
多开发商为了降低成本，往往与一些评估公司相互勾结，想方设法利用拆迁户对相关规定的无知，故意压低评估价格。其次是
评估时点的问题。评估公司评估出的价格或许是合理的，但由于开发商和拆迁户经常讨价还价、扯皮，等到谈价格时，也许到
了评估时点之后1年甚至2年，这时的房价早已上涨。再则是官商勾结的问题。一些政府往往以一个公共利益的名目征地、规
划，然后实施拆迁，随后再将土地卖掉。由于政府对财政收入的需求，在拆迁补偿时就更加小气，拆迁力度也更大，许多违法
拆迁都是在政府干预下产生的。另外是拆迁中的腐败问题。在拆迁过程中，会有许多人打招呼找关系，甚至行贿，希望能多补
一些。但补偿款就那么多，这些人家多了，那些人家只有少了，所以产生同样面积不同补偿的问题。许多钉子户也是这样造就
的。
对于这些问题，目前国家还没有一部法律对其进行专门的约束和规范，就连《物权法》也只说要“适当、合理”
。不过，值得欣慰的是，浙江省在这方面带了个好头。该省人大常委会正在根据《物权法》的精神，审议一个关于城市房屋拆
迁的新草案。其中规定，拆迁房价格评估按交易价从高原则。
疑问三：当《城市房屋拆迁管理条例》和《物权法》发生冲突时，谁要服从谁？
《物权法》第四章第三十九条规定，产权人依法享有占有、使用、收益和处分该房的权利。就是说，产权人决定
自己的房子卖不卖、卖多少价钱、卖给谁应当是产权人的正当权利，如果某房地产商嫌要价太高，无法接受的话，他只有放弃
购买这座房子，却不能将产权人告上法院，而法院也不应当受理。
可是，于2001年生效的《城市房屋拆迁管理条例》，又从一开始就把拆迁户置于不利的政治与法律地位。《
条例》规定，拆迁人则享有四项强制性权利：第一，交易的强制启动权。在尚未征求被拆迁人任何意见的情况下，行政机关即
可向拆迁人发放拆迁许可证，不论是否经被拆迁人同意，交易都已启动。第二，强制签约权。拆迁人只要获得拆迁许可，拆迁
双方就负有签约义务，不管被拆迁人是否情愿。第三，申请强制裁决权。假如被拆迁人寻求获得较高补偿，而拆迁人不答应，
即可请求行政管理部门强制裁决。第四，强制执行权。一旦作出裁决，若被拆迁人拒绝执行，拆迁人即可申请强制执行。
很明显，这两条法规是相互冲突的。那么在今后又将如何把握？
《物权法》起草小组成员、北京大学法学院尹田教授表示，虽然，《物权法》建立一整套比较完备的制度，这些
制度都是用来保护老百姓财产的，同时在征地拆迁等问题上，也对公权滥用进行尽可能的遏制，但非常遗憾的是，对于在征地
拆迁中出现的利益博弈，主要是对弱势人群的权益漠视，《物权法》确实不能从根本上予以杜绝。也就是说，《物权法》还是
把这个问题的处理交给其他法律法规来解决。盖东海
| 
