作者：李乐、朱紫云

　　谢红玲　　中国内地的房地产企业，很可能将面临着比此前土地增值税清算更为残酷的局面，因为这一次或将发生的政策调整，碰到了企业资金运营的“七寸”上——楼盘预售款。

　　这是一项以“设立楼盘预售款专户”为核心内容的监管政策。在如是监管框架之下，开发商在不同预售项目间调拨预售资金的行为，很可能被禁止。在“90/70”政策已经开始介入地产项目规划设计环节之后，房地产调控正试图介入并影响地产企业资金运作的微观领域。

　　专户监管呼之欲出

　　“央行、银监会和建设部正在协调就楼盘预售款的专项管理联合出台新的监管政策。目前，三方正在就具体的条文表述和行文进行磋商。”日前，一位接近建设部的权威知情人士告诉记者，他向记者透露，这将是一项以“专户管理”为技术基础的监管政策，目前初步可以确定的是，这个专户将以楼盘为单位，逐一设置。

　　记者了解到，此前，房地产开发企业在楼盘上形成的预售回款，通常存入开发企业在银行的账户。在公司账户中，开发企业可以自行调配通过预售回笼的资金，这个过程不受监管，只需在商业银行进行日常的划账操作，并保留相应备案记录即可。

　　前述权威人士向记者透露，在央行、银监会、建设部协商制定商品房预售资金监管的新制度之前，广州和深圳实际上已经悄然进行过试点，上述三部委正是在参考广州、深圳经验的基础上，制定监管方案的。

　　在广州执行的监管政策中，“预售款专户”将设在商业银行，其原则为“在哪个商业银行申领了开发贷款，专户就设在哪个商业银行”。此后，开发商只能从专户中提取用于当期项目建设的资金。这位权威人士说。

　　同时，开发商每一次支取资金，很可能都需要由开户商业银行进行审批。此间，商业银行必须保留开发商送审的相关材料，由当地银监局进行定期检查，银监会也将不定期对地方相关情况进行抽查。

　　这位权威人士告诉记者，本次对于商品房预售资金的监管，是由央行和银监会动议，而这些监管的内容和方式，大都来自深圳经验。记者目前掌握的情况表明，深圳已经完成了类似内容的预售款项监管措施的编制工作，只是目前还尚未开始执行。

　　据记者了解，深圳拟定的地方监管方案中，在不同预售楼盘之间调度预售资金的行为也被禁止。这意味着，每个预售项目都必须进行封闭资金运作，即使是一个开发企业名下的项目，也不能将A楼盘的预售资金，调动至B楼盘支付建设费用，更不用说其他用途了。不过，上述方案虽已编制完成，但尚未开始执行。

　　“据我所知，这个政策很可能也涉及到这个问题，但现在还是制定阶段，最终的条文规定到什么程度，现在还没有结论。”上述权威人士向记者表示。而当记者通过正式渠道向央行、建设部求证此事时，截至本报发稿时止，这两个主管部门均未予正面答复。

　　央行舞剑“意在自保”

　　早在两年前央行就提议要取消预售制度，改为现房销售，令业界反响激烈，也一度遭到来自建设部的反对意见。与两年前央行的“强硬”态度相比，此次建立房地产预售款专项管理实际上是各方协商的结果。实际上，央行、银监会动议对房地产预售款进行专项管理，其真正用意并非在于地产行业本身，而是“项庄舞剑，意在沛公”——防控银行系统可能存在的风险，才是这项监管政策最重要的意图之一。

　　此前，对于房地产金融风险的防控，央行、银监会主要通过对开发企业自有资本金35%的比例进行监管，但是，记者从商业银行内部人士获得的情况表明，目前对于自有资本金的监管和控制，实际存在着不少潜在风险。

　　记者了解到，目前在商业银行放贷前对开发企业自有资本金进行核准时，其依据仅是开发企业的资产负债表。银行对于自有资本金的判断更多的是所有者权益，包括企业注册资本、资本公积、盈余公积和未分配利润。实际操作中，国内不少地产商将预售款挪作下一个项目使用的情况屡见不鲜，比如购买新的地块或者项目，以实现滚动开发，银行对这些情况并非一无所知，但出于利润压力，只要自有资金满足要求以及其他条件满足，银行一般都会发放开发贷款。而潜在的风险是，一旦资金链断裂，项目烂尾，购房者将蒙受损失，银行也将面临贷款风险。

　　“预售款在会计账上是一种负债，如有预购房者退房，开发商需退还预售款。如果开发商过度依赖负债(预售款)进行开发，使得跟进的银行贷款面临更大的风险，一方面发生损失可能性更大，另一方面损失率更高。”一位商业银行长年负责地产类贷款的负责人对记者说。

　　这意味着，尽管央行、银监会一再通过对自有资本金的严格控制来防范风险，但仍有大量在建项目在缺乏足够自有资本金的情况下，获得了开发贷款，而后在这一基础上又形成了预售回款，“一旦开发商将预售回款再挪用到其他项目，商业银行无疑将面临着巨大的形成呆账的风险。”前述权威人士对记者说。

　　考验全体开发商资金链

　　如此管制，对任何地产开发企业而言都不是好消息，对于那些正在全国扩张抢占市场份额的房企来说尤其如是。“如果政策真的这么实行的话，我们在天津、太原等一些二线城市的扩张肯定得重新安排财务计划了，而且得做大调整。”一位全国化房企的财务总监对记者表示。

　　他告诉记者，年初在制定财务预算时，留给在二线城市购地的预算大致在10亿～11亿元之间，其中通过境外资本市场运作以及在当地设立公司时引进战略投资者，大概可以解决6.5亿元左右的资金来源。因为现在银行不发放土地购置贷款和流动资金贷款，所以剩下的4亿元左右的资金，是集团以自有资金进行投资的，而集团自有资金至少有2/3以上依赖的是在建、在售项目的预售回款。

　　“这种调整将涉及到日后公司的发展战略。因为全国都执行这一监管政策后，即便在二线城市获取土地，并形成了预售回款，这些款项也无法滚动为日后获取新土地的基础资金。”他说。

　　记者采访的几位全国化房企的相关负责人基本持类似观点。一位广东大型房企集团层面负责全国战略发展规划的副总甚至向记者慨叹：“如果真的执行如此严格的监管措施，那么真是让那些早期在全国扩张拿地的企业占了先机，这政策一出，所有企业的扩张速度都会慢下来，甚至停下来。”一位言辞有些激进的开发商则愤懑地表示：“这么一来等于把大家往两条路上赶：一个是向境外基金求援，一个是让建筑商垫款，真不知道政府图的是什么？！而且又是一刀切，守法合规的企业给那些违规的陪绑。”

　　“以往未执行监管政策时，在账面上开发商的预售款从‘现金’变为‘存货’，用于周转下一期房屋开发，现在不少地段好的楼盘预售时卖得很火，根本不用向银行贷款，如果将来要冻结预售款直至房屋封顶后才能使用，项目后期开发的资金压力会加重。”前述商业银行人士承认，即便对于那些不在全国快速扩张的房企而言，他们的资金链也将面临严峻的考验。

　　以往每项宏观调控政策出台，都是在稳定房价的名义下，不知这一回预售款专管是否也承载了这一政治任务。显而易见的事实是，制约了房企的扩张，房子的供应量必然减少，如果需求依然强劲，房价涨势又如何控制得住？