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房价问题一直牵扯老百姓的心！正因为老百姓意见大、呼声高，所以政府才痛下决心，采取接连不断的强制手段，目
的是一定要遏制住房价不断上升的势头。
然而，尽管国务院和各大部委的有力措施接二连三，尽管各级政府要让老百姓买得起房的口号信誓旦旦，但调控
效果却微乎其微，有的地方房价甚至不降反升！有报道指出，在2006年“国六条”、“国十五条”出台以后，北京、广州
、深圳等绝大多数城市的商 品房价格仍呈不断攀升的势头，有的涨幅还超过前几年的同期水平。
政府的调控不见效果，这不仅让老百姓大失所望，也让官员们觉得匪夷所思！明明是苦口良药，怎么就不能让发
烧的房地产市场降降温呢？其实，苦口倒是实在的(因为给很多的开发商与购房者带来了不便)，但不是良药却由不得官员们
一厢情愿，从市场的效果看，至少说明药不对路！
房价为什么会不断上升？不同的人有不同的答案！有的人认为是开发商牟取了暴利，有的人认为是炒房团在存心
哄抬，也有人认为是以上多种因素的综合，总之，都是这些不良商人为了自己的利益而存心捣乱。
然而，经济学告诉我们，房价在长时间内持续上涨，暴利和炒房都不是主要原因，甚至根本就与它们无关。从长
期看，任何商品的价格高低只与需求和供应两项因素相关。当需求旺盛时，价格上涨以抑止需求，同时上涨带来的暴利，又吸
引了更多的制造商加入，于是增加了供应，竞争逐步加强，价格慢慢回落，如此周而复始。也就是说，如果要控制房价，只能
从抑止需求和增加供应两个环节着手，除此别无他途。
且看有关部委出台的一些措施是不是符合抑止需求和增加供应这两项标准。当然，我们首先要假定政府在执行这
些措施时都能够为政清廉且完全执行到位。
新房购买五年内转手交易，全额征收营业税。这样做看起来是抑制了对新房的需求，因为这会使炒房者不能随时
随地地卖房，从而减少他们对新房的购买行为。但炒房者不能方便地出售自己房产的同时，也就意味着减少了二手房的供应量
。须知二手房始终是一手房涨价的威胁(因为一手房价格太高，人们将会选择二手房)。这项措施使抑止需求和减少供应一比
一地抵消，因而对房价涨落没有太多的影响。
提高首付比例，提高按揭利率。这样做确实是抑止了需求。但这只是抑止了穷人的需求(富人是不需要分期付款
的)，假如因此而使房价有所下降的话，受益的恐怕恰恰是富人。这与制订政策的初衷正好南辕北辙。
征收土地增值税。很多人都认为这一招是重拳出击，将会大大地减少房产开发商的利润。殊不知，减少了房产开
发商的利润，就等于打击了他们的积极性，最后导致开发商越来越少，不仅没能抑制需求，反而减少了供应。抬高房产开发的
准入门槛、减少对房地产企业的贷款等措施，都和征收土地增值税殊途同归。
规定90平方米以下户型所占的比例不低于开发总量的70%。这一招提高了中小户型的供应，短期内中小房型
房价下跌，大户型供不应求且房价上升，总体平均价格仍然持平。当然，那些想住宽敞住房的人，是不会轻易放弃自己理想的
。他们会通过变通的手段来满足自己的要求，比如购买室内净高度接近5米的住房，便于用户一层分两层；购买一个单房紧挨
一个二室二厅的房型，只要破墙便变成大户型；或者干脆分用两个名字来购买两套住房等。这样，小户型的住房会逐步增加需
求，价格自然还是慢慢上升。基于同样的理由，开征大户型物业税也只是抑制人们对大户型的需求，对房产市场的整体价格也
没有根本性的影响。
多建经济适用房。假如一个地区的土地供应总量不增加，虽然经济适用房会便宜，但同时意味着普通商品住宅供
应将减少，那些不是经济适用房的购买对象以及那些属于经济适用房的购买对象但却买不到经济适用房的人，将会更加激烈地
抢购更少的普通商品住宅，从而导致普通住宅的价格大涨，最后导致这个地区整体的平均房价并没有降低，只是更加苦乐不均
。假如放大土地的供应总量，这无疑是加大供应，即使不建经济适用房，也同样能够降低房价。
至于加强土地管理，限制土地供应数量，限制土地变更使用性质，或者加强城市规划，强制设定小区的容积率、
绿化率和车位等等，这些貌似合理的行政管理行为，其实质都是在减少供应，都是在为提升房价增砖添瓦。
如此说来，政府所谓的宏观调控，基本上既没能抑制需求，也没有增加供给，因而房价不降反升虽在意料之外，
却也在情理之中。面对这种状况，出主意、想办法的人也不少，但大多环顾左右而言他，忽视了需求与供应两个核心环节。
(本文作者为江西博能实业集团副总裁)徐昌生
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