5月，北京三环、四环的房价终于突破万元大关，五环、六环的房 价也顺势涨声一片，直冲万元高价。而北京五月 黄金周楼盘成交量与去 年相比竟下降61%，北京市今年五月，楼盘总体成交量与去年同期相比 也下降了35%，我们戏 剧性地面对这样一个事实：一方面房价大幅度上 涨，另一方面房地产市场却呈现低迷，原因何在？是五月持续飘红的股 市 ，还是人们对保障房房价继续下调的期盼？是房地产市场另有无形的 力量在支撑着北京的高房价，还是高房价抑制了购买力 ？

　　北京的高房价已成为不争的事实，原因很多，既有开发商对利润最 大化的追求，也有地方政府对不规范市场的 默认和纵容，由此很自然导 致媒体的炒作和虚假信息满天飞。当然，供给不能基本满足市场的主要 需求也是重要原因之一 。但连续两年多来，从发改委、财政部、建设部、 国土资源部、税务总局、乃至中央银行等部门多次下发的红头文件，不 但没有把房价降下来，北京城市的房价，反而是节节攀升、昂头上扬。

　　如果深入分析市场需求组成，你就会发现，作为市场规则的制定者 和公共产品提供的城市政府一直没有真实清 晰地掌握住宅市场的需求。 按照目前的住宅市场，基本上可分为“实际需求、投机需求和虚假需求”。 我们这里讲的实际 需求，主要是本地市民用于自住的房屋需求(含保障 性住房需求)，当然，也兼顾外地成功者及境外人士对住房的需求。而 外来的打工者的住房需求，并没有被认定是实际需求的组成部份；投机 需求主要是一人购买多套住房，甚至利用银行贷款 整栋买进，然后分别 租售，以此获利。而虚假需求则是开发商雇用媒体别有用心地鼓吹；像 “土地资源紧张”“市场需求 旺盛”，“迟买不如早买”,或公开“捂 盘惜售”，等待涨价，人为地制造虚假需求；尤为突出的表现是炒房团 在短期内 制造虚假需求高峰，(例：炒房团的上海之行，刚撤走炒房资 金就导致房价直线上升，更是令人瞠目结舌。)投机需求受虚 假需求误 导，迅速膨胀；而膨胀了的投机需求即向市场发出了失真的信号：非本 城市的住房需求成了与“供给”对应的实 际需求，这又坚定了开发商抬 高房价的信心：房价虽高仍有人买，在保障性住房需求不能基本满足仍 处于积欠的状态下， 这时候，实际需求的市场已被经常跃动的投机需求 所替代。当不断闪现的投机需求在以个人购房形式出现时，由于在统计 口径不一，数据经常出现“打架”，这种投机需求被误认作是“市场需 求”也就在所难免。这种投机需求里面隐含着大量外 来打工者住房需求， 而正是由于这一群体需求的迫切和难以抑制，才使得投机商在房价持续 高涨和环节税增加的情况下， 仍敢于频频出手大量购房。因为“羊毛出 在羊身上”，这笔负担最终将还是由本来就够贫穷的外来打工者来承担。 面对需 求市场里最为迫切需要解决的住房需求，我们的政府却并没有采 取及时有效的应对政策，例：对于大量雇用农民工的企业， 政府应制订 这些企业保障农民工住宿的政策、法规。这样做不仅能有效地减缓外来 临时住房需求的压力，同时能遏制投机 需求的膨胀。而且，由于提高了 农民工的福利待遇，更能加快城市化发展和农业现代化的进程。在此， 建议政府应及时采 取有效措施，抑制和疏导投机需求，打击虚假需求， 加大对实际住房尤其是保障性住房需求的供应力度。

　　为了切实了解各地城市住房的实际需求，我认为不仅要通过政府职 能部门(房管局、统计局等相关单位)了解 房地产市场的各种需求，而 且要深入到街道、居委会，直至深入到每户住家，发放详细的住房普查 表，进行了解。普查表 中不仅应包括家庭现有住房情况、房屋面积及是 否危房、使用年限、产权归属等状况，还因包括家庭收入来源，家庭成 员 的年龄，工作性质、家庭的现状(有无重病家属)。住房普查表不仅 要有一般情况的调查。更应有对未来的期盼，比如：向 未购房而将欲购 房者的调查，欲买何房、何时购买，还比如，有人购置两套以上住房， 是何时买进、多大面积、买进时是 什么价格等，必须通过详细的住房普 查才能得到某一阶段真实的住房需求量数据。也只有这样，政府政策的 制定才有针对 性，政府的调控才能做到有的放矢。

　　通过对住房普查表的分类整理，我们基本可以确定：

　　①已购买或已经拥有住宅的家庭住户有多少？租房住户的人员有多 少？各占总家庭户的比例是多少？

　　②未买商品住宅的家庭有多少？占总户数的比例是多少？

　　③在两年内，首次准备购房和欲购何种房的住户有多少？占户数的 比例是多少？

　　④个人从2003年以来在本城市有2套以上(含2套)住房的人有多少？ 这种一人购置多套住房的比率呈上 升还是下降趋势？

　　通过分析研究以上四种情况，对本城市实际需求和投机需求也得以 基本了解，政府的相关政策法规再也不会隔 靴搔痒，如果政府领导有决 心，发扬民主政策，那么房价上涨过快的城市，就能把调控房价的工作 纳入政府日常工作的运 行轨道。章惠生