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日前，一位房地产开发商向记者披露了他们违规开发房地产的内幕。
先走关系搞定项目
我原是黑龙江省某地级市一家建筑公司的第二大股东。2002年，我
同另一家公司一位股东合作，共同出资
1000万元，以他公司名义从事房
地产开发项目，我兼任项目总 经理。当时我出资400万元，对方本应出
资600万
元，可对方说搞到这个项目要走关系，只出了350万元。
我们把这个项目搞起来，确实走了关系。按规定，我们应交1500万
元项目保证金，但如果交那么多钱，就
没有流动资金搞建设了。后来我
们给一位领导送了钱和物，只交了500万元对方就答应了。说真的，当
时如果项目费这
关要是卡住，我们就没有实力开发这个项目了。
根据有关规定，开发商以拍卖方式购得的土地使用权，在拍卖摘牌
后，马上就要交土地使用费。我们应交土地
使用费1100万元，当时肯定
交不起。于是同有关部门领导搞关系，不但推迟交费，也不用交那么多。
后来拖了一年多
，项目已经开工建设了才交费。
除了项目保证金和土地使用费，房地产开发还要交基础设施配套费。
我们市里的收费标准是按建筑面积算的，
每平方米收缴80元左右，我们
总建筑面积为14.5万平方米，需交1140万元配套费。这是一个伸缩性很
强的收费
项目。按规定，这笔费用在施工许可证下来之前就该交，但我
们的项目开工了还没交，后来虽然交了，也没有按规定交够。
从事房地产开发，个别部门管事的人很重要。在把土地“拿”下来
以后，我们请有关领导去青岛、海南等地游
玩了一圈。他们回来后，就
给我们“用上力”了。
“套”住银行增加贷款
其实，缴纳多项费用都要通过贷款。在贷款问题上，我们想了许多
办法，终于把一家银行领导给“套”住了。
我们先期交纳10％的土地使
用费后，就把土地使用权证拿到了，后来又把项目许可证拿到了。我们
找到一个县城的银行
领导，通过他联系上市里某银行领导，以土地使用
权证和项目许可证作抵押，从银行贷款1200万元。
一部分动迁户需要货币补偿，我们的项目共计要1亿元左右的补偿
资金，这些钱都要通过银行贷款解决。如果
按银行正常的贷款手续，肯
定办不下来。我们想了一个“妙招”--跟先期贷款的银行“摊牌”，告
诉银行先期贷款还不
上了，想要还款，必须再贷款，等项目完工挣到钱
一起还。那个银行领导没有办法，后来就主动给我们出招办手续。
“套”住银行后，为了履行银行有关抵押和担保贷款的规定，我的
合作伙伴弄了许多假手续，比如从其他开发
商那里借正在出售的别墅，
又借了许多身份证。
在利用银行贷款方面，我们颇费心思。我的合作伙伴先是把1000多
万元款汇往北京一家公司，然后再让那
家公司给汇过来，这样，可用“
引资”名义，享受市里许多优惠政策。
低价评估野蛮拆迁
把项目和土地等拿到以后，最难的一项工作是动迁。我们找到有关
部门的一名领导，暗地里聘他作为项目开发
顾问，给他好处。第一步，
先让产权处冻结动迁户的房证，防止动迁户改变用途增加我们的动迁成
本。在此过程中，我们
可以摸一下动迁户的底数。第二步，委托评估公
司对动迁户的房产进行评估。我们借助有关部门的熟人，可以给评估公
司
提供动迁区域房屋交易的最低价，这样评估公司就会给动迁户的房屋
价值评估得很低。评估公司自然是向着开发公司的，因
为评估公司是中
介机构，都要抢活干，所以评估得越低，开发公司越愿意聘用。
通过低价评估，取得了对动迁户的一种“合法”补偿价格。可是我
们制定的补偿标准太低，动迁户多次到市里
上访。说实在的，我们在动
迁时搞了野蛮强拆。那年冬天11月份了，动迁户被断水断电，房屋盖都
被砸了。当时，一些
所谓“维护秩序的人”也被动用起来，这些人有的
是“黑社会”成员。我们从事的这个房地产项目，有许多地方违规。有
些费用还没交齐，需要审批的那些章就都盖出来了。
事前我们对这个项目进行了测算。这个项目占地面积为12000平方
米，建筑面积为14.5万平方米，按
当时的最高价预算总成本约为4亿元。
可我们利用手里的不到1000万元资金就把这个项目“鼓捣”起来了。
说实在的，这个项目在拆迁还没结束时，我就被迫撤资了。因为一
路违规，我心里实在没底儿，特别是强行拆
迁，我的合作伙伴动用了“
黑社会”成员，我的心也受到强烈震动--吓坏了。我的合作伙伴担心我
成不了事，顺势把我
“踢”出来了。
我们起初的预算收入是5.6亿元，后来是实际售房价高于预算价，
我的合作伙伴应该赚取了可观的利润。
(程子龙)
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