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家庭含借款人、配偶及未成年子女；人均面积低于当地水平可按首套执行；房贷还清者再购也算二套房
记者昨日从中国人民银行获悉，按照中国人民银行、中国银监会日前已下发的《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》。 通知要求，商业银行在认定房贷次数时，须以借款人家庭(仅包括借款人、配偶和未成年子女)为单位。这些家庭成员只要一人有房贷记录 ，则其本人和其他家庭成员再申请房贷时，均将被认为是第二套及以上的房贷。这是监管部门首次就第二套及以上房贷的认定标准做出规定。
公积金贷款者也按此执行
通知强调，应以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)为单位认定房贷次数；已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如借款人家庭人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行，但借款人须提供当地房地产管理部门依据房屋登记信息系统出具的家庭住房总面积查询结果。其余已利用银行贷款购买住房的家庭，再次向商业银行申请贷款时，均应按第二套房贷政策执行。通知同时强调，已利用住房公积金贷款购房的家庭，向商业银行申请住房贷款时，也应按照通知有关规定执行。
填报虚假信息银行不得受理
通知要求，各商业银行应切实履行告知义务，要求借款人按诚信原则提交真实的房产、收入、户籍、税收等证明材料。凡发现填报虚假信息、提供虚假证明的，所有商业银行都不得受理其信贷申请。对于出具虚假收入证明并已被查实的单位，所有商业银行不得再采信其证明。
中国人民银行、银监会要求，各商业银行应根据通知精神，制定具体实施细则，并向人民银行、银监会报备。
中国人民银行、银监会曾于9月27日发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，对已利用贷款购买住房，又申请购买第二套(含)以上住房的借款人，明确要求贷款最低首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。该通知发布之后，是以个人还是以户为单位执行房贷政策，一度成为商业银行执行政策的分歧点所在。
中国人民银行、中国银监会官员11日表示，今后要加强商业性房地产信贷管理，并将严厉查处假按揭等违规行为和变通做法。
据新华社
-解读
还清房贷再申购也算第二套房
据北京晨报报道 中国人民银行、中国银行业监督管理委员会有关方面负责人就《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》有关问题答记者问
问：为什么以家庭为单位认定借款人房贷次数？
答：《补充通知》明确，商业银行应以家庭为单位认定住房贷款的次数。从中国国情出发，以家庭为单位认定比较合理，而且也符合我国夫妻财产共有的法律规定，这样既与我国家庭现实一致，又有利于严格执行《通知》规定，强化宏观调控。考虑到“家庭”的成员构成有很大区别，《补充通知》特别明确，作为认定借款人住房贷款次数标准的“家庭”成员范围仅指借款人及其配偶和未成年子女。
问：为什么人均居住面积低于当地平均水平的家庭，再次申请贷款时可以比照首套房贷政策执行？
答：《补充通知》明确，对于已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如其人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行。这类借款人须还清前期贷款，还须提供当地房地产行政主管部门依据房屋登记信息系统出具的家庭住房总面积查询结果。为此，建设部将于近期出台相应的指导意见。商业银行可根据借款人提供的住房总面积查询结果、户籍证明等材料，确定其是否能够享受首套住房贷款政策。当地人均住房平均水平以统计部门公布上年度数据为准。其余已利用贷款购买首套自住房并有贷款记录，不论其贷款是否还清，再次向商业银行申请购买第二套(含)以上住房贷款的，均按照第二套房贷政策执行。这样，既可抑制不合理的需求(包括以贷炒房)，又可满足居民改善住房条件的合理需求。
问：为什么将住房公积金委托贷款纳入《通知》有关规定的约束范围？
答：居民无论是借用住房公积金贷款，还是借商业性住房贷款，都是负债，都是占用广义的公共资源，一旦房地产市场出现大的波动，住房公积金贷款与商业性贷款将面临相同的风险。
[ 分析 ]
在汉买房不超80.58平米，再买还算首套
今后购买第二套房将以家庭为单位来界定。但当一个家庭的人均住房面积低于当地平均水平时，再次购房仍算第一套房。据悉，目前武汉市人均住房面积为26.86平米。也就是说，如果武汉市一个一家三口的住房面积小于80.58平米，再次买房仍算“第一套”。
本报记者 刘嗣晶
[案例]
买同一套房仅利息就要多付4万多
今后，不同市民贷款购买同样的一套住房，可能会付出不同的成本。例如购买一套100平米、总价为50万元的房子：假设市民李小姐为首次购房，则她只需付三成首付，15万元，还可以享受基准利率下浮15%的优惠；张先生是第二次买房，则他需要付四成首付，20万元，还需要支付基准利率上浮10%的利息。如果李小姐和张先生同样贷款20年，那么李小姐将支付利息283995.06元，而张先生将支付利息329991.66元，比李小姐多付45996.6元。
已经贷款买过一套房子的邓女士本来准备进行房产投资的，现在则开始担心武汉的房价下跌。“宏观调控越来越紧，房价即使不跌也不会大涨了。”邓女士说，短期内估计不会炒房了。
本报记者 刘嗣晶
[质疑]
新政策仍有“漏洞”
昨日，在获知对第二套房以家庭为单位认定的政策出台后，何小姐将自己的购房计划又往后推迟了。何小姐分析，她结婚时肯定还会再买婚房的，如果现在自己买了房，会不会买婚房要多付首付和利息。
在本次下发的《补充通知》中，仍然没有明确：向银行贷款购房、但已经结清贷款的再次购房者如何界定。 虽然相关负责人答记者问时表示,房贷还清后也算二套房，但仍有不少市民对新政策表示疑问。
“如果没有明确规定贷款结清的算第一套还是第二套，那么《补充通知》执行后，也还是会有争论出现。”昨日，某国有银行信贷部人士分析，对于单身时购一套房，结婚后再次购房的市民；或者第一次结婚贷款买房、再婚后再次买房的市民，如何界定第一、二套房，仍然是未知数。
“这可能还是需要各家银行讨论后自行决定，可能制定出来还是会出现差异。”上述人士表示。
本报记者 刘嗣晶
[影响]
将抑制武汉房价上涨
9月底，房贷新政公布后，在武汉的交行、光大、华夏等银行均以“个人”为单位来认定第二套房，而建行、兴业等银行则是以“家庭”为单位来认定第二套房。今后，这种认定差异将不复存在。
昨日，在汉的招行、光大、民生、交行等银行相关人士表示，目前还未收到监管部门或上级部门的通知。但上述单位工作人员均表示，既然是监管部门公布的规定，银行一定会遵照执行。汇丰、东亚等外资银行人士此前也曾表示，对于房贷问题将按照监管部门的规定来执行。
光大银行个贷部相关负责人告诉记者，从《补充通知》来分析，首先，新规定将会对银行的业务发展产生一定的制约，但是又规范了目前房贷市场“各自为政”的行为；其次，将会促使银行加大风险防范力度。
该负责人认为，该政策的执行会在一定程度上抑制武汉房价的上涨，但从银行的角度来考虑，明年信贷业务的重点还将是房贷业务。
其他银行人士也表示，目前银行的住房按揭贷款业务正常进行，并未因国家加大调控力度而出现资金紧缺的现象。
本报记者 刘嗣晶
[观察]
不符合新政贷款人可能被要求追加首付款
央行及银监会于昨天晚些时候发布《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》，令房地产市场措手不及。多数市场人士称感到意外，并表示将对未来楼市产生重大影响。
业内人士认为，这再次体现了国家严控房贷“不打折”的态度，并且至少在未来几个月内，楼市将面临进一步降温。
基于房贷新政出台后对10、11月楼市已造成的成交下滑的降温效应，业内人士普遍认为，此次《补充通知》的出台及执行将进一步加深楼市的观望情绪。
至于对来年楼市走向的影响，专家认为，政策效应主要还看基层执行，目前来看，到明年一季度，楼市的盘整、交易疲软局面恐怕不会有好转，但基于真实、大量存在的刚性需求，大规模下跌的情况也不太可能出现。此前市场则普遍预测，明年一季度后楼市可能还是有所复苏。
对于在《补充通知》下发前已经发出，但依据标准跟新政有出入的房贷，有银行人士表示，有可能要求借款人追加首付款比例。
一位商业银行零售信贷部负责人分析认为，从前期央行、银监会出台《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》后业界争议来看，此次的“第二套房”界定标准可以说最为严厉。“尤其是对已经还清贷款的仍算作第二套房贷，这对有改善住房环境需求的消费者可能产生一定的抑制作用。”
市场人士也透露，央行与银监会公布政策之日并不是地方具体执行新政的日期。银行贷款政策从总行下发到分行，再到具体支行，大概需要一个月的时间。因此保守估计，新政执行日期可能在明年1月中旬。
据上海证券报
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