开发商上市融资、高价买地、抬高房价，不可避免地是一种恶性循 环。实际上，上市后开发商的风险在增大，投资 者的风险也在增大。目 前这种风险还在持续中，泡沫会越吹越大

　　近日，沪深两市调整加剧，多空博弈更为激烈，很多个股步入下滑 通道，但房地产板块重振雄风，一度成为护 盘的中坚力量。

　　在此背景之下，山东省商业集团总公司意欲对山东第一民企万杰公 司进行重组，计划将其拥有的房地产类资产 注入觹ST万杰，重组成功后 转型为一家房地产上市公司。去年以来，正是通过这种借壳上市方式， 使得过去没有一家房 地产上市公司的山东省有了天业股份、园城实业、 ST东泰等多家上市公司。此前，更有任志强的华远地产公司成功借壳S 觹ST幸福上市、潘石屹的SOHO公司上市成功。

　　从去年下半年以来，房地产公司热衷于借壳上市，在资本运作上掀 起了一轮新的热潮。

　　调控凶猛：改变拿地规则

　　河北省一位不愿透露姓名的开发商向记者表示，目前的日子越来越 不好过，拿地困难不说，不断出台新的调控 政策，资金压力也越来越大。

　　9月28日，国土资源部颁发了一部近似紧箍咒的文件--《招标拍卖 挂牌出让国有建设用地使用权规定》( 国土资源部令第39号，以下简称 39号令)。39号令规定，从今年11月1日开始，房地产商只有缴清全部 土地款， 才能拿到土地证，进入后续的开发、销售环节。利用杠杆方式 "借鸡生蛋"，"缴一部分-盖一部分-回笼一部分资金"的 房地产开 发模式被终结。

　　业界普遍认为，39号令的出炉具有釜底抽薪之效，巨大的资金压力 会让房地产商在拍地时放慢节奏，从而最 终卡住房价的脖子。

　　事实上，房地产开发中资金问题始终是一个无法回避的难题。一位 开发商对本报记者说，作为资本密集型的行 业，没有足够的资本很难在 这个行业混。即使资本雄厚的开发商，面对地价飙升的现状也很难泰然 处之。

　　39号令并不是一个专跟开发商过不去的政策。在房价居高不下的情 况下，房地产开发企业的"不良现象"屡 见不鲜。据业内人士透露，一 些开发商利用少量的资金通过银行杠杆以小搏大，或者未缴清全部土地 出让款获取建设用地 使用证，并以此抵押向银行融资。这就可能导致两 个后果，囤积土地、增大金融风险。

　　地价飙升：不能承受之重

　　从年初以来，地价迅速膨胀令人瞠目。全国范围内"地王"遍地开 花，在许多地方分摊到每平方米建筑面积中 的土地成本已经逾越万元大 关，并且纪录还在不断刷新。统计显示，今年前9个月，全国土地价格 比去年同比上涨了12 .8％。

　　开发商对土地似乎到了饥渴的程度，即使没有近似肉搏般的土地竞 拍，开发商对地价的预期也是令人叹为观止 。

　　上海新近出台的土地竞拍规则已经证实了这一点。最近，上海出台 土地竞价新规，现场书面"密封"报价取代 以往的公开举牌竞拍，希望借 此遏制地价疯涨的局面。根据新规则，今后凡住宅用地面积占总用地面 积一半以上的地块， 现场竞价将由现行的现场举牌竞拍改为一次性书面 报价。这意味着，通常情况下，开发商只有一次、最多不过两次的出价 机会。尽管标书都是书面、密封提交的，上海浦东花木新民地块还是报 出了近60亿元的天价。

　　一位房地产评论人士说，开发商简直疯了，投标土地简直像在抢， 几乎不考虑地价，不管价格多高，拿地毫不 手软。

　　地价飙升的根本原因在于行业对于房地产市场预期看好，相信房价 即使上涨也存在大量的市场需求。一位业内 人士对记者说，这有点像赌 博，赌的就是房价高涨能够有接盘的。否则，高价购买了土地，开发后 房子卖不出去，岂不是 血本无归？

　　蜂拥上市：利益风险并存

　　为了防范金融风险，调控政策日趋严厉，同时，地价飙升。这两大 因素使开发商不得不寻求更多的资金。那么 ，上市、增发就顺理成章成 了开发商的最佳选择。

　　截至目前，奥园、SOHO、远洋在香港上市，复地、首创等将回归A 股，华远等借壳成功。在沪市中，房地 产企业在A股通过增发融资400余 亿元，为历年来融资规模最大的板块；在今年公司债融资启动时，万科、 金地、保利 、北辰纷纷宣布发行十几亿元到几十亿元的公司债。另外， 越来越多的其他行业公司进军房地产业，家电厂商海尔拿出30 0亿元准 备投资地产。

　　今年的大部分时间里，地产板块表现优于大盘，保利的静态市盈率 最高时甚至达到了150倍。

　　目前，对房地产行业来说，股市、地价已经形成了联动，两者已经 互为推手。

　　但是这种循环存在风险仍在观察中，支持良性循环的人认为高房价 仍会持续，而认为这是恶性循环的人认为高 房价难以持续。

　　近日，中国社会科学院工业经济研究所投资与市场研究室主任曹建 海对本报记者说："开发商上市融资、高价 买地、抬高房价，不可避免 地是一种恶性循环。实际上，上市后开发商的风险在增大，投资者的风 险也在增大。目前这种 风险还在持续中，泡沫会越吹越大。"

　　曹建海认为，开发商的股价建立在圈地上，往往谁圈的地多，股价 越上升。如果房价下降，风险必然会转移到 股民身上。开发商的盈利模 式建立在高房价上。开发商积极上市的目的还是为了融资后再圈地，开 发商在股市上可以大规 模圈到资金，然后高价购买土地，也就造成高房 价。房价一旦下跌，泡沫必然破裂。

　　业内人士也赞同这样一个逻辑，房地产商普遍看好后市，所以愿意 高价拿地，而今年股市直接融资渠道的增加 ，又让他们得以高价拿地。

　　同时可以印证的事实是，央行和银监会9月27日发布了《关于加强 商业性房地产信贷管理的通知》，对房地 产开发贷款、土地储备贷款、 住房消费贷款、商业用房购房贷款、房地产信贷征信制度等做了全面规 定，规定了第二套住 房首付不低于40％。提高利率后，房地产市场在被 称为金九银十的销售旺季出现了有价无市的局面。同时，某些城市房价 有下降的趋势。

　　中国社会科学院金融研究所易宪容研究员认为，一年来国内房地产 市场价格快速上涨，基本上是银行信贷支持 的结果。所以，当银行信贷 快速增长时，特别是当个人住房消费贷款快速增长时，国内房地产市场 价格也在快速上涨。

　　他得出的结论是，如果银行信贷政策一收紧，房地产市场所面临的 问题都会暴露出来。者杜文