作为今年政府宏观调控房地产的重头戏，《外商投资产业指导目录(2007年修订)》从12月1日开始实施。虽然调控政策出台还不到半个月，但一些地方外资进入房地产业的步伐已开始“渐缓”，这似乎为政府的宏观调控效果作出了注解。据报道，对比今年上半年境外投资浙江房地产业的快速增长态势，新设立房地产外商投资企业数、投资总额以及注册资本都相应减少。

　　但另一方面，也有业内人士对中国房地产市场会否立即出现“拐点”表示怀疑，他们认为我国整体经济发展快速，人民币升值及写字楼物业升值双重预期看好，这就使得外资不忍也不可能真正放弃“嘴边的肥肉”。在各种“限外令”的狙击下，外资却大有逆势扩容的趋势。

　　撤资信号还是新的开始？

　　根据英国《金融时报》12月10日报道，高盛拟将新募集的21亿美元房地产基金主要投向亚洲，中国和东南亚国家为其重点。一位国际投行地产基金负责人分析，如果按基本面来投资，中国在高盛的新基金中“至少会占到一半以上”。业内人士表示，事实上，今年下半年已完成募集的类似国际地产基金不在少数，其势“有如雨后春笋”。

　　世邦魏理仕研究报告显示，在一线城市房地产价格迅速上涨，及政府对于国外资金进入房地产领域加强管理的大背景下，国外机构投资者依然长期看好在中国投资的市场潜力。为了适应新的政策环境，部分基金将在中国的投资策略调整为中长期投资，愿意持有物业达5年以上的投资者比例在显著增加。

　　“相对于发达市场，亚太区在全球房地产直接投资总量中的比例仍然很低。”仲量联行估计，中国占全球地产投资总额的比例仅为1%，“未来是注定会扩大的”。观察人士则认为，国际投资者并不认为中国的投资环境会出现大的逆转。“在全球资产价格普遍高企的时候，从几个方面来看，中国仍然是国际投资者最看好的区域市场之一。”

　　外资涌入推高房价今年以来，中国房地产业实际利用外资已经占到全国利用外资比重的1/5以上。伴随外资的进入，大量热钱涌入中国房地产市场业已成为各方必须面对的事实。北京联达四方房地产经纪公司董事总经理杨少锋说：“现在，外资进入房地产开发的速度越来越快。”

　　国家统计局数据显示，今年1至8月，中国房地产开发企业利用外资371亿元，同比增长65.9%，增幅同比提高30.1个百分点。

　　业内人士介绍，在人民币汇改启动之前，海外热钱就已经着手购买中国的房地产资产，早期进入房地产领域的外资大多获利在100%以上，远远高于成熟市场3%至5%的平均回报率。

　　国外热钱刺激了房价的过快增长，价格泡沫一旦破裂，就会对房地产行业造成长期低迷的影响。有业内人士指出，虽然短期内境外资本还不足以成为中国房地产市场的主体，但近年来流入内地楼市的外资增量很大，所占比例较高，容易造成整个行业的不健康发展，而且政府也预计到，境外资金和各类投资机构将会更大规模地涌入国内房地产市场。

　　新政策频亮“杀手锏”

　　面对越来越严峻的形势，政府决策层已早有警觉。在今年二、三季度，商务部联合有关部委先后出台了针对外资投入中国房地产的两个文件，旨在引导外资的投资方向。

　　“由于境外热钱主要集中于高端市场，而中国居民需要的廉价房子的供应反而减少，投资需求正取代居民需求而成为房地产投资重点。”广东省社会科学院研究员黎友焕表示，这样会加剧中国房地产市场供应的不合理结构。

　　为了扭转这一不合理结构，《外商投资产业指导目录(2007年修订)》应运而生。《目录》把“普通住宅地开发建设”从现行的2004年修订版中的鼓励投资类别中删除。这就提出限制外资投资豪华酒店和高档写字楼等项目，外资必须和中国企业处理合资公司合作，才能开发大型地产项目。“外资投资渠道明显减少了，”一位外资地产基金人士表示，“唯一的方式就是项目都报商务部审批”。

　　商务部有关负责人表示，这次调整主要是从政策上引导外商的投资方向，是推进外商投资理念升级与调整的需要，也是鼓励公平竞争，保持中国在重要行业和关键领域的把控力、确保经济安全的需要。

　　本报记者 胡鹏