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大众化的中低价位住房随着供应上升而"价跌量涨"，但高档房产随着供应的减少而"量跌价涨"--
位于北京市朝阳区CBD核心地带的富力城高档社区，是广东富力地产进军北京市场开发的第一个楼盘。
2007年年底以来的楼市波动，使全国楼市交易持续低迷，许多城市的普通住宅交易量出现大幅度跳水。根据
北京市房地产交易管理网统计数字显示，今年1月份住宅签约套数为6930套，与去年同比减少了41.6%,但价格却达
到了13140元/平方米，同比上涨34.6%.进入2月份后，北京共成交住宅2874套，与去年同比减少了50.2
%，成交价格仍然达到了13219元/平方米，与去年同比增长了35.7%，与上月环比则增长了0.6%.3月份，北
京共计成交住宅5542套，与去年同比减少了43.5%，与上月环比增多92.8%，价格约为13271元/平方米，
与去年同比增长了34.5%，与上月环比增长了0.4%.按照产品类型的划分，相对于中低价位的住房，高档住宅一般拥
有相对稳定客户而受宏观政策的调控影响较小。但据仲量联行4月10日召开的新闻发布会发布的统计数据，今年第一季度豪
宅售价上涨了12.3%，但成交量在今年1～3月分别下降了46.2%、68.2%和42%.分析人士指出，目前北京
房地产市场在"价"和"量"方面的走向依然充满变数。在宏观调控和住房保障预期下，普通商品住宅的价格已基本"见顶"
，并开始出现下行趋势，今后，以保障性住房和中低价位住房为主的大众化产品，将随着供应的上升而"价跌量涨"。
而位于中心城区的高档住宅、公寓和商业物业，由于财富效应和城市化进程，其稀缺性和金融属性将日益凸
显，高档住宅将呈现"量跌价涨"态势。高端楼市的这种态势并非因为需求的减少，而是"70/90"政策将大幅减少大户
型公寓的未来供给量，导致某些购房者坚信地理位置优越的大型豪华公寓在北京市场十分稀缺，从而为正在出售的一手和二手
大户型住宅带来溢价。高端市场依然看涨来自北京市政府4月17日召开的2008年一季度北京市经济运行情况新闻发布会
公布的数据显示，今年一季度，北京市商品住宅销售价格同比上涨17.8％.其中，普通住宅上涨18.2％，高档住宅上
涨14.4％；二手住宅销售价格同比上涨11.1％.尽管交易量持续走低，但相比去年，京城高档住宅的价格却出现了大
幅度上涨。北京市建委近日公布的今年一季度销售均价前30名楼盘名单显示，这些楼盘的销售均价相比去年四季度都有一定
幅度的提高，甚至部分楼盘的销售价格是大幅度提升。销售均价排名第一的银泰中心去年四季度的均价为62060元/平方
米，今年一季度达到84586元/平方米，增幅达36%。此外，北京财富中心去年四季度的销售均价为35449元/平
方米，今年一季度为40120元/平方米，增幅为13%.而泛海国际居住区出现了5%的涨幅。
据中大恒基不动产营销市场研究中心的监测数据显示，目前京城在售均价2.5万元/平方米以上的高档公
寓项目约36个，均价33531元/平方米。相对于住宅市场普遍打折局面而言，高档公寓市场主要表现为"量跌价涨"的
态势。"高档住宅具有稀缺性和抗跌性的特征，购房者也不担心购买到这样的房子会贬值。"中大恒基分析人士指出。同时，
一些地产大腕也看好北京高端住宅市场的未来前景。日前，华远地产董事长任志强表示，如果宏观经济不发生大的逆转，北京
CBD区域的房产均价在未来几年内可以看到每平米5万元。万通地产董事长冯仑则认为，高端房地产市场也就是30%的市
场。由于需求拉动、财富效应和中心城区资源的稀缺性，这部分商品房市场的价格还将继续上涨；不过将来，受市场供求和资
金面的影响，这也有可能是涨得最快、跌得最猛的市场。来自仲量联行的研究人士分析，虽然今年第一季度北京住宅市场产交
易量下跌且总体价格平稳，但高端住宅的价格仍持续上涨，未来北京高端豪华住宅将位于城市周边偏远地段，价格将趋于平稳
。"虽然目前市场出现了比较浓重的观望气氛，交易量也在下跌，但是仍难预计未来房价走势。因为住宅市场的刚性需求没有
改变。"仲量联行研究主管陈斌称。
别墅市场量小价扬别墅可以说是高档住宅市场中最为稳定的，尤其是在"禁止别墅用地"政策再次被强调以
后，高档别墅供应少、需求旺、价格涨已是不争的事实。像2005年才卖1500万元/套的财富中心，如今已经涨到了3
500万元/套。除了供应稀缺外，持续走高且保持稳定的租金也成为别墅受青睐的原因。业内人士认为，出租别墅的租期一
般较长，客户也比较稳定，投资回报也稳定。据了解，今年第一季度别墅租赁市场并没有受到北京奥运会、市场低迷等影响而
有明显变化，月租金仍维持在134.5元/平方米。而空置率方面，由于去年入市的新项目因装修风格、服务品质等方面的
原因表现出了极强的吸纳能力，市场平均空置率也因此下降了7.3个百分点，达到12.7%.尽管目前来看，别墅市场前
景一片乐观，但随着整个市场的低迷以及股市的持续震荡，分析人士认为，今年的别墅市场交易量难以达到去年的盛况。据相
关统计数据显示，去年北京售出2000万元级别墅68套。就区域分布来看，销售热点为中央别墅区及泛奥北别墅区，各占
4个项目，且全部为销售套数前十的项目。酒店式公寓租金上涨10.3%值得注意的是，由于第29届奥运会的临近，北京
租赁型物业需求已表现得愈加旺盛。
今年一季度，北京酒店服务式公寓的平均月租金增至198.8元/平方米，相比上季度涨幅达10.3%
；个别公寓租金与上一季度相比甚至飙升了35%以上。同时一季度高档出租公寓的平均月租金小幅上升至117.2元/平
方米。而豪宅市场的平均租金水平在第一季度也上涨了18.3%.在供应方面，第一季度北京酒店服务式公寓和高档出租公
寓市场均有新项目入市。据了解，为市场提供了220套公寓的辉盛庭，户型面积为75～296平方米，月租金范围在17
000～50000元/套。另外，位于燕莎板块的高档公寓项目US联邦公寓也在第一季度对外出租，项目共有293套公
寓，户型面积为162～394平方米，月租金范围在32400～78800元/套。业内人士预计，今年二季度，市场对
于酒店服务式公寓的需求将会更加强劲，预计短期租赁需求将占据更大的比例，租金报价亦可能进一步提高。同时，二季度将
有两个知名品牌的项目投入市场，分别为位于CBD板块的逸兰新城国际公寓和位于东长安街板块的ShamaLuxe长安
。虽然新项目的入市会对市场空置率产生短暂影响，但受益于奥运前巨大的租赁需求和新项目的品牌效应，预计下季度酒店服
务式公寓市场的平均空置率依旧不会改变下降趋势。郑金良;彭哲晖
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