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河南建业住宅集团董事长胡葆森曾高票当选第十一届全国人民代表大会代表。于区域抑或行业，老胡被赋予重任。建
言抑或献策，"两会"期间，他做客新浪、地产中国网等媒体，他的声音再次传达了对于这块土地的热爱和关怀以及对行业发
展规律的深入观察与思考---
●各级政府逐步加大对各种廉租房、经济适用房、普通商品房的工作力度，这将有 助于中低收入者住房问题的解
决。
●县级市应当根据自己的县情做好规划。
●恢复房地产经营管理专业，为这个发展越来越快的行业输送更多的人才。
●目前房价的调整，主要还是心理因素大于实际供求情况。调整期可能还会持续一年时间。
●媒体对王石先生所提出的"拐点说"有着过度的关注。
●随着中国城市化进程的持续推进，在未来的20年甚至30年的时间里，房地产行业都将是一个朝阳产业。
保障性住房：政府会越来越重视，房源也会越来越多
很高兴看到地方各级政府最近一两年在不断加大廉租房、经济适用房、普通商品房的建设力度。我们的业务主要
在河南省，去年郑州市在这方面采取了一些新的措施，又成立了郑州市的住宅投资集团，主要是用于建设经济适用房和廉租房
，可以想象随着政府在这方面工作力度不断加大，面对中低收入缺房者的房源会逐渐地增多。
当然，这个问题其实积累了很多年了，从1998年停止福利分房制度以来，过去10年时间，商品房的供应主
要还是以市场为主，过去政府在这一块的投入是不够的。因此阶段性地出现了中低收入阶层住房短缺的状况，而这种短缺也导
致了供不应求状况的长期存在，这也是过去几年房价居高不下的重要原因。但是，从这两年开始，特别是今年的政府工作报告
中，关于这方面的问题有一个很长的篇幅，比往年的政府工作报告谈这个问题谈得都多，而且还具体地提出了三项原则和四项
措施，我相信地方政府也会越来越重视这个问题，房源也会越来越多。
县级城市建设：期待理性、规范的城市规划研究成果
建业做的是省域化发展战略，在战略的实施进程中，我们从河南的108个县级城市发展情况看，目前的城市化
建设还不够规范，主要表现在城区的理想规模上，现在还没有一个成熟的研究成果。目前，河南的108个县城城区人口都在
10万以下，规模小点的有5万到6万人，通常在7万到8万人，这种规模显然不是未来县级城市的理想规模。但是，反过来
讲，理想的规模究竟是多大呢？是15万还是20万呢？这个题到现在都没有破，结果就造成了一系列的问题。比如，城市的
管网配套问题，是按15万人设计还是按20万人设计？没有一个方向。现在我在人代会上提出这个问题就是希望将来政府的
城建规划部门，包括专家学者能够组成一个课题组，来破这个题。在此之前，我认为每个县级城市都要根据自己的县情做好规
划，不管是大县还是小县，城区规划都要先行。
恢复房地产经营管理专业：房地产的行业规模决定了对综合性人才的需求
目前，房地产行业已经发展成为一个很大的行业。比如，去年这个行业的总投资超过了2.5万亿，占到了社会
固定资产总投资的20%。现在这个行业的从业人士将近有400万人，但这400万从业人员中的大学生多数都不是科班出
身：有学财会、审算、市场营销的；也有学建筑设计、工程管理的，很多都是转行过来的。像我是学外语的，对这个行业来说
实际上是一个门外汉。
在中欧读书的时候，我曾跟院长提议说在中欧设立一个不动产专业，在人代会上再次提出恢复这个专业的建议，
就是希望我们的大专院校能够为这个发展越来越快的行业输送更多适用的人才。另外，房地产专业其实是一个综合学科，它会
涉及到社会学、历史学、美学、建筑学、市场营销学、管理学、物业管理。把房地产专业拆分后，目前的专业设置状况是很大
一部分归到工程这边，还有一部分归到工商管理，满足不了目前的市场需要。
房价调整：2008年是调整期，房产市场真正的供需状况不会发生太大的变化
最近这次房价调整主要是两个原因造成的：第一，在过去的两年间，特别是2006年下半年到2007年这段
时间，有一些城市，比如，上海、广州、深圳、北京从2005年下半年开始房价连续大幅度上升了将近两年时间。房价上升
的速度快过了中产阶级收入水平上涨的速度，这么一来不要说中低收入阶层的人，就连中高收入阶层的人，看到北京、上海、
广州这种市场的房子已经买不起了。也就是说价格偏离了价值，这就违背了市场规律。
另外一个原因，中央对房地产业热点问题的关注。在最近的3到4年加大了管理和调控的力度，不希望房价涨得
这么快。所以，最近这两年，各级政府特别是地方政府加大了经济适用房，包括普通商品房的供应数量，市场中低价位的房子
供应量不断增多，也是使市场价位往回调整的一个原因。
媒体在房价升降的宣传中起到了推波助澜的作用，加大了冬天、泡沫、拐点等概念的渲染力度。原来想买房的客
户，或者是本来要投资房子的投资者，或者是可买可不买游离市场的购房者，由于房价骤增，阻碍了他们的买房热情，甚至是
阻止了他们的买房行为，使得持币观望的现象变得普遍了，甚至原来真正想买房的人也在等待房价调整，希望能够侥幸等到房
价下跌之后再买房子。
我个人认为，至少在去年下半年到现在这段时间里面，中国房地产市场真正的需求和真正的供应没有发生太大的
变化。就像我刚才说的中低价位的房子供应量也还不大，政府刚刚推出来的一些，比例也非常小。这段时间，按照比例供应，
房价不应该出现这么大的调整，这里面有很多心理上的因素，持币观望的心理比较普遍，导致了这个时期的成交量减少，于是
房价下跌。但是这个时期，我想可能会持续一段时间，人们的心理要调整，供求关系在这个时间要调整一下。我个人认为20
08年是调整期。
解析"拐点论"：现在还不应该过度渲染和夸大万科在行业中、在市场导向方面的作用
我觉得这个时期，媒体对王石先生所提出的"拐点说"有点过度关注。其实王石先生在下边跟我有一些沟通，他
没有非常正式地说现在就是"拐点"。他只是觉得，万科集中的3个发达区域的房价在前两年涨得太快了，他觉得应该进入理
性期、调整期，如果媒体非得说是拐点，他也没有办法回避。我们都应该看到这样一个事实，万科一个企业在全国占的份额不
过就2%左右，还有98%的市场是其他的地产商在做。所以万科无论它的规模发展多大，它去年市值一度近2000亿，但
在中国占的份额还是很小、很小的比例。在这种情况下，媒体对万科的发展有点过度关注。虽然它是标杆企业，它所做的好的
我们就应该学习，但是王石随便说一句话，你就对他过度关注，这就会产生负面的影响。我个人认为万科现在发展得非常好，
它一直在引领我们的产业往前发展，它的很多做法，很多理性的发展思路，它的企业发展战略，职业经理人培养，企业文化等
等，很多都是需要我们去学习，去效仿的。
但是这个时期不要过分关注万科的一举一动，它降价也好，它买地或者是不买地也好，都跟它自身的需求有关系
。有时候，比如说它在一个地方降了一点价，可能只是想加速一点现金流的回流，这个时候旁边可能有一块地要买。它可以有
一些启示，甚至预示着一些东西，但是不会左右中国土地市场和供应，因为它本身的市场份额还不是很大。它的确是第一，但
占的市场份额也还是有限的。比如说万科它自己占了全国份额的10%，或者是20%，那确实起了一个风向标的作用，但现
在还不应该过度渲染和夸大万科在行业中、在市场导向方面的作用。过分地夸大，会使媒体，甚至政府、消费者，甚至同行产
生一种错觉。
房价的历史与未来：长期来看，房价还是会平稳上升
我个人多年来一直坚持这样一个观点：房子作为一个商品，它的短期价格涨落是靠市场的供求关系来决定的，长
期来讲主要是靠商品的成本来决定。
短期看，1998年福利分房制度停止之后，改革开放20年所聚集的购买能力，在这一年后释放了出来，这种
需求就决定了市场长期处在供不应求的局面。房价从1998年起大幅度地连续上升了几年，跟这种局面是分不开的。在这种
形势下，只要推出房子来，哪怕是性价比不是很高的房子，都有人买。这种现象不正常，但是又同我们的国情是紧密地联系在
一起的，再加上近10年国民的收入也在不断增加。
我们还应当注意有这样一批到中国来投资的投资人，他们来中国之后也要买房子。长三角一带聚集了将近100
万台湾过来的技术、经营管理人员，这些人在大陆安家了，也需要买房子。长三角、珠三角一带的港澳台同胞越来越多，因为
过关和交通越来越方便。比如，有的人就在深圳住，然后早上去香港上班；有些人在珠海住，再到澳门上班。长三角、珠三角
的房价大幅度上涨，不光是本地的购买力。这种现象在许多城市已经变得普遍。比如，许多韩国人到青岛买房子，也有很多日
本人到大连去买房子，外来的因素也加重了阶段性的需求。大家都看到，在杭州，现在已经有房子卖到10万块钱一平方米了
，这在过去是不可能的现象。但是我想这个房子一定是香港、新加坡的人来买的，因为他们的参照物是当地的房价，所以就算
10万块钱一平方米在他们看来也是很低的。香港现在已经是两万港币一英尺，就是差不多20万元一平方米，比起杭州人间
天堂的房价还要贵很多，所以在他们看来杭州的房价还不够高，于是在深圳又出现了十几万元一平方米的房子，这是一种特殊
需求。
当然，这种情况是阶段性的现象，不会持续太久。等到政府的房子，中低价位的房子、中小户型的房子出现更多
的时候，房价就会下来，今年的情况也是这个原因使然。
但是我们不能回避的是地价在上涨，劳动力价格在上涨，建材的价格也在上涨，营销成本在上涨，银行要加息，
商品房成本的主要构成部分都在上涨，所以长期来看，房价一路走高也是一种必然。但究竟是稳步增长，还是快速增高以至于
阶段性地出现不合理，主要靠供求关系来决定。至于今天该不该买房？我的意见是一线城市的买房者，现在需要观望一下，看
看是不是真正能够下调。对于二线、三线城市的消费者来说，如果本地市场在过去几年没有大幅度上涨的情况，并且购房只是
自用，在任何时候购买都是恰当的。
就我掌握的情况看，二三线城市的需求还是以刚性需求为主，以投资性需求为辅的。刚性需求究竟有多大？每个
城市、每个地区的情况是不一样的。就河南而言，这种刚性需求一般都在70%到80%的水平上。有刚性需求支撑，市场不
会垮掉，不像专家说的泡沫要破裂，我没有那么悲观。我相信中国房地产市场在未来20年乃至更长时间，会随着中国城市化
的主题不断地推进，在未来的20年甚至30年的时间里，都会是一个朝阳产业，所以我对中国房地产市场的未来充满信心。
(本报记者王新顺整理)
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