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“我一个人做两份工作，加上先生的工作，一个月才900万盾的收入。这在越南已经算是不错的收入水平了。现在
我们住在婆婆家里，可以省下一份房租，但去掉必需的生活费用后，一个月只能存下200万盾(150美元)。”河内市民
明珠如此对记者说。
明珠今年30岁，在一份日常工作之外，还需要到一家外贸公司打工，家里有两个孩子。
这样估算，她的小家庭想要在越南河内市买一套75平方米、开盘价1000美元的公寓，需要存足40余年的
钱。这还是一次性付款，如果要按揭供楼的话，按现在越南14％的基准贷款利率，就不知道明珠的有生之年能不能供完一套
房子了。
“我们工厂的年青工人，工资仅在100美元左右，工程师也仅有200美元。所以，我个人很难理解这些楼市
的主要购买者是谁。”在河内工作了三年的一位中国公司总经理对记者说。
这位中国公司经理所住的小区里，几乎全是老外，没有本地人。尽管如此，河内的楼盘还在不断开工建设中。
仅仅从这些细节，有分析认为：当地的楼市价格的回落，仅仅只是一个时间问题。
越南政府早在2007年就已经意识到这个问题。2007年年底，越南政府发布税收新政，从2009年1月
1日，转手楼盘的收益将征收25％的税收。越南楼市随后应声暴跌。
分析人士认为，是越南政府发现炒楼之风而主动刺破了楼市泡沫。不过，这一措施也造成了股市银行板块的下跌
，进而造成整个股市市值蒸发65％。楼市，因此被认为是本次越南经济波动的“引爆点”。
房市入冬日前，记者获得一份由SAVILLS完成的“河内及胡志明市公寓用房调研报告”。SAVILLS
是全球著名的房地产物业销售、代理及市场咨询机构。
“胡志明市的房地产市场上，中等级公寓房在2008年年底将会有3800套的供应量，价格在每平方米50
0美元至1000美元。这个价格比二手市场上同等级的楼盘贵出很多。”SAVILLS的这份报告如此评价。
根据这一数据，最近胡志明市楼市价格几乎腰斩。胡志明市的楼市已经进入了寒冬期。
SAVILLS的报告非常完整地详述了越南两大经济中心，河内与胡志明市的房地产现状：
胡志明市的高端楼盘价格，已经达到了3875美元/平方米(27125人民币)。中档的楼盘也已经到了1
840美元(12880人民币/平方米)。即便是低档的楼盘，二手市场上的价格也已经达到990美元(6930人民币
/平方米)的均价。
胡志明市的公寓市场供应还将进一步扩大。从2008年的5000套/每年供应量上升到20000套/年的
供应量。
SAVILLS预测，由于现在越南政府对贷款炒房采取严厉态度，银行信贷也从严控制，胡志明市最近的房产
交易数量肯定会下滑，投机性的购买会大幅减少。
首都河内呈现的也是类似的格局。2001年，河内的公寓价格平均约300美元/平方米，在经历两年暴涨后
达到600美元/平方米。2004年至2005年少许下滑，但2006年又从600美元狂涨到800美元。一年之内均
价上涨50％。
SAVILLS预测，除了买房需求受打击之外，河内的公寓楼盘供应也肯定会受到越南政府本次信贸紧缩的打
击。SAVILLS估计，河内现在有近80个楼盘，但因为房地产开发商的信贷来源被切断，未来市场上楼盘的供应数字肯
定会掉头向下。但是在中长期内，楼盘供应的减少，还是会造成一定程度上的市场短缺。
在河内，2000美元/平方米的高档楼盘，建筑密度相当之高，容积比率，接近香港房地产的形态。建筑形态
也类似于香港的高密度楼盘，居住者的居住条件并不理想。
冰火两重天值得注意的是，在住宅市场之外，SAVILLS的报告呈现的则是一片欣欣向荣的商用地产场景：
酒店业方面，胡志明市现有国际5星级酒店11家，国际4星级8家，总计4，000个酒店房间。不过，因为
越南旅游呈高速增长态势，高档酒店业的房间还是会供不应求。胡志明市旅游委的统计数据显示，2007年共有300万人
次造访胡志明市。在高峰时间，客房率已经达到了80％至90％。五星级酒店的价格达到了160美元/晚(1120人民
币)。
河内市现有国际5星级酒店9家，国际4星级6家，总计3939个酒店房间。平均入住率70％，入住5星级
每晚平均要花735元人民币。但是在2010年之前，河内还会新增4188个4星、5星酒店。但是同胡志明市一样，因
为供不应求，所以未来河内的5星级酒店每晚的花销可能会达到200美元/晚(1400人民币)。
在河内著名的西湖景区，因为有开阔的水景，所以几家5星级酒店已经在开工建设。
商用办公楼宇市场也是越南正在火热的一个市场。据SAVILLS的调查，最高档的A级写字楼已经达到62
.5美元/月/平方米，租用率高达98％左右。2007年1月，A级和B级写字楼的平均租金仅为25美元，短短一年就
已经上涨40％，达到36美元/月/平方米。
SAVLLIS估计，虽然现在在建的办公楼在未来5年内可以提供130万平方米的供应量，但是A级的办公
楼的月租金还是会上升到70美元/平方米。
胡志明市的商用办公楼宇则比河内更火爆，一共98幢国际标准办公楼在用。A级楼宇的租金已经达到89美元
/月/平方米。A级和B级楼宇现在全部一房难求，出租率接近100％。
河内B级写字楼跟中国国内的办公楼品质上还有差别，但是已经有分众传媒的LCD视频挂在电梯口的墙壁上。
IBMVIETNAM和GEVIETNAM分公司所在的太平洋中心则是A级商用楼宇，电梯采用的是最先进的集中式指令
式电梯，已经可以比美香港和上海最好的商用楼宇，不过没有分众传媒入住。
零售业用房方面，则可能是最受本次越南政府宏观调控的房地产物业。“2008年开始的高通货膨胀略有影响
零售百货业的景气度，有可能进一步影响到零售业用楼。”SAVILLS的报告指出。
越南的整个房地产市场呈现的是冰火两重天格局。商用的酒店写字楼还有零售用楼依然有上升和投资的空间。住
宅地产则已经进入了真正的冬天。
韩静
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