早报记者 朱楠

　　别墅用地收紧、拿地难度加大使得许多中小开发商开始动足脑筋打“擦边球”。记者了解到，目前在上海郊区，有很多土地性质为“工业”的项目实际上却造起了别墅，开发商在销售时对外宣称产品满足别墅的使用功能，也可以办理住宅产证，但价格却比一般别墅便宜很多。

　　业内人士向记者分析，在工业用地上建造的别墅产品，即便是满足别墅使用功能，产证仍不可能按照住宅的用地性质办理，同时水电煤等费用也要按照厂房标准缴纳，若要转手，更会遇到的很多问题更多。

　　“别墅式总部办公”为名

　　目前在松江、金山、南汇等市郊区域，有很多工业用地性质的土地上建起了别墅。“由于工业用地价格比较低，地也比较多，拿地相对容易，因此很多开发商打起‘擦边球’，价格比同区域内的别墅产品低很多，又可以打着别墅的旗号对外销售。”一位业内人士告诉记者，这种现象非常普遍，甚至成为很多中小开发商应对“后继无地”尴尬局面的救命稻草。

　　这种产品往往主要以“别墅式总部办公”进行销售宣传，但强调其别墅功能，也可购买用于居住。

　　记者了解到，位于松江新桥别墅群内就有一个名为“名企公馆”的项目是一个典型的“变性”楼盘。记者在网上房地产查询上查到，该楼盘房地产证上的“土地性质”一栏明确写明为“工业、仓储用地”，但该项目的物业形态却是别墅。

　　记者致电该盘售楼处，销售人员称告知记者，虽然项目的土地性质是工业用地，但可以购买用于居住完全没有问题。“那可以办下住宅的产证吗？”记者追问。这位销售人员告诉记者表示，产证跟住宅产证基本一样，只是土地性质不同。“个人购买完全没有问题，你要是用来投资的话可以出租给企业做办公用房，也可以自己居住。”

　　销售人员称，该盘单套别墅物业价格在400-万—500万元之间，单价在4000多元，比周边真正的别墅项目便宜很多多了。

　　目前在上海类似于“名企公馆”这样的“变性”项目目前在上海比比皆是，还有如浦东新区南汇的中邦MOHO、松江的大业领地等，均以“别墅式总部办公”为名对外宣传。

　　首付高，用地年限短

　　上海富阳物业咨询有限公司研发部经理王勇告诉记者，目前这样的擦边球项目的确很常见，但其用地性质无法变更为住宅，因此小产证也无法按照住宅来办理。

　　住宅用地使用年限为70年，而工业用地仅为40年；在购买时，以个人名义购买工业用地性质的项目，首付比例要高于住宅，必须达到四成；此外，由于土地性质不同，因此在二手市场流通时，业主还将遇到不少麻烦，因此完全当作别墅物业购买并不合适。“

　　由于目前房地产市场并无成文规定，对此类物业的销售、流通明确限制，很多开发商因此打起‘擦边球’。”

　　中原地产商业策划经理卜敏也告诉记者，购买这样的“变性”产品，业主必须按照工业厂房的标准缴纳水电煤费用，比普通住宅高很多。虽然此类物业可以出售予个人，但不可迁入户口，同时，二手交易须缴纳的税费也高于普通别墅物业。