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以商品零售为主的商业街，变成集零售、餐饮、休闲、商务为一体
的综合消费圈。与此同时，便捷的交通，也使其
对周边区域的辐射能力
更强--
城市轨道正在改变着北京的商业格局。
12月8日，家居连锁巨头--百安居立水桥店即将开业。至此，除该
店所在的龙德广 场外，双轨立水桥换乘
站区域，同时还具备了明天商业
中心、东亚奥北中心、北方明珠等大型商业设施。值得注意的是，该商
圈所涉及的项目，
多以大型商业综合体为主。其中，东亚奥北商街以低
总价投资商铺为主，其商铺面积大多在30-90平方米，包括生活街
、休
闲广场和美食广场。而明天商业中心则集中了餐饮、服装、家电等品牌
店。
与此同时，同样作为轨道交通枢纽的西直门，也迎来嘉茂购物中心、
枫蓝国际的相继落户。这些商业项目却定
位于“位于社区的邻里购物中
心”。
与这些新兴轨道商业相对应的，是北京商业地产研究会的一份调查
报告。其统计数据显示，目前北京市地铁1
、2号线以及城铁13号线和八
通线周边聚集了北京75%的大型商业项目。该报告指出，城市轨道正在
成为北京商业最
具影响力的“辐射源”。在其带动下，北京商业形态正
在由“带”向“圈”转变。
这种借助轨道客流而形成的特色商业圈，也被越来越多的业内人士
所认同。在中国商业地产联盟秘书长王永平
看来，“传统商业区正在进
行裂变。这种裂变逐步衍生出一类新的商业中心区，即新的交通枢纽商
业中心”。但同时，他
也指出，由于轨道交通客流以大众客流为主，因
此商业项目的定位会有局限。“轨道商业大都把对象定位在18-40岁的
人群，在业态选择上还要兼顾消费者逗留时间不长的问题，业态选择面
较窄，相邻两个站点商业同质化风险很大。”
轨道商圈迅速崛起在采访中，记者注意到，近半年京城新增的商铺，
大多是看中城市轨道的庞大客流，而建在
轨道换乘站附近区域的。有资
料显示，到2007年6月为止，北京已上市商业地产项目总建筑面积为110
万平方米，
预计全年商业地产供应总面积将达到600万平方米。其中，
一年间，北京轨道商业面积就超过百万平方米。
地铁4号线菜市口站附近，中式快餐连锁店“小豆面馆”刚刚开业。
尽管地铁还在施工阶段，生意并不好，但
经理陈宏远坚信，将来这里的
生意会非常火爆。他告诉记者，该店开张仅1个月左右。之所以选择这
个时间在这里开店，
就是看中地铁开通后带来庞大的客流。
实际上，造成轨道商圈的原因，在于轨道商业对周边区域的地价以
及商业提升率，达到5%至10%。此外，
轨道交通带来的巨量人流，也会
保证商业地产的赢利能力。
据了解，仅立水桥商圈，3公里半径之内有1400万-1500万平米的住
宅，人口在100万左右。随着
地铁5号线通车，立水桥站日均人流达十几
万人。“地铁沿线商业布局将逐渐改变消费者的消费习惯。同时，消费
者的消
费需求又会促进地铁沿线商业的发展。”据业内预测，2008年前，
以立水桥为圆心，5公里半径之内，还将会有80多
万平方米体量的商业
入市。
最大的动力来源于政策的利好。11月11日，北京市规划委首次披露
11个新城规划(2005-2020
)。这套文件中，对北京11座新城的近期和
远景规划进行详细的阐述，其中，轨道交通扮演了重要的角色。
商业布局由“带”转向“圈”
除去交通因素，传统商圈集中的城市核心区几近饱和，也使得北京
商业布局被迫调整。在这种局面下，潜在消
费能力大，具备可缩短商业
培育期的稳定客流，并能降低商业经营者运营风险的城市轨道，显然更
加具有吸引力。
记者注意到，新兴的轨道商圈多集中在通州、大兴、亦庄等商业设
施的稀缺地。其中，亚奥区域由于该地区扼
守天通苑、北苑家园、顶秀
青溪等大型居住区，毗邻13号线和身处奥运辐射带，又身处这一系列交
通要道，庞大的人口
基数、发展前景以及周边人口的较高消费能力，都
促使该区域成为轨道商业投资的首选地。其楼盘总建筑面积已经超过14
00
万平方米，常住和流动人口达到150万人以上，未来规划人口更是高达
200万。
此外，在业内人士看来，随着地铁5号线、轻轨13号线的成熟，以
及数条轨道交通的加速建设，目前的商业
格局已经出现转变，最终将使
北京的商业布局根据城市轨道的分布而呈现圈状分布。
据了解，北京传统的商业布局主要是条状，分布在几条主要的商业
街，最具代表性的是王府井步行街、西单商
业街、隆福寺商业街。
有专家分析，随着轨道交通的凝聚作用凸显，各种设施会向线路两
侧集中，特别是以车站为中心；依次布局商
业、办公、住宅、休闲娱乐
等用地，在发挥土地效益最大化的同时，让大量人流迅速通达城市的各
个主要功能区域，吸引
各种生活、商务、商业、文化、娱乐设施向轨道
站点集中，刺激站点周围土地的高密度开发，形成以居住为主，商业、
服
务、办公、娱乐、体育等配套齐全的多个新城市中心。
“北京现有主要商圈的形成和优良发展，便捷的交通无疑是重要原
因。而依照未来地铁沿线各大站点位置及商
业分布特点，由北至南、由
东至西依次也可以划分出若干个商圈。这些商圈无疑将带来巨大的商机
与利润。”上述业内人
士认为。赵曦;陈丽光
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