“定向出让”、“量身定制”等情况或许将不会再发生在公开土地出让过程中。根据11月1日起开始实施的《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(国土资源部第39号令)，通过招拍挂方式公开出让的建设用地，将不得设置限制性条件。

　　不再出现人为限制条件

　　日前，国土资源部负责人答记者问时指出，为防止一些地方在国有土地使用权招标拍卖挂牌出让活动中，人为设置条件限制申请人参加竞买活动，39号令特别增加了不得对竞买申请人设定限制条件的条款。

　　39号令第十一条规定，中华人民共和国境内外的自然人、法人和其他组织，除法律、法规另有规定外，均可申请参加国有建设用地使用权招标拍卖挂牌出让活动。

　　也就是说，从39号令正式实施的本月开始，新的通过招拍挂途径出让的地块将不再会出现人为的限制性条件，投资者只要符合在法律、法规规定的情况下都可以参与土地的竞买。

　　“定向出让”成过去时

　　一直以来，在土地出让过程中设定限制性条件的情况相当普遍，部分地块的限制条件几乎称得上苛刻。在一些比较严格的限制性条件的筛选下，土地出让最终获得者往往在卖地之前就已经浮出水面。

　　今年上海土地出让6号公告中，虹口区轨道交通枢纽地块要求，竞买人应具有轨道交通枢纽结合商业综合开发项目的经历。最终入围的竞买人只有两家———香港的和记黄埔以及本土的长峰地产。

　　建筑面积30万平方米的南汇新场镇20街坊1/3、1/4在挂牌招标书中表示，竞买者必须满足房地产开发资质二级以上、公司注册资本20亿元人民币以上两个要求，使得最终取得竞买资格的企业只剩下上海徐房集团一家。

　　再早一点，去年出让的普陀区真如副中心地块，挂牌要求“独立竞买人或联合竞买人中至少一家必须是世界500强企业(以2006年美国《财富》杂志公布的名单为准)或其控股子公司，且该企业必须占联合竞买投资比例50%及以上”。业内人士称，这几乎是算得上为最终土地获得者长(长江实业)和(和记黄埔)系量身定制。

　　鼓励中小开发商参与

　　实际上，在土地出让过程中，即使没有上述“特殊”条件，大部分地块还是会设定比如企业资质(如二级以上)、资金实力(提供银行存款证明)等等要求。在这种情况下，中小开发商很难获得拿地机会，改变资质环节的限制有可能使得中小开发商获得比以往多一些的拿地机会。

　　据悉，国土资源部正努力加强土地市场中小开发商的参与程度以防止土地垄断的形成。

　　除39号令之外，国土资源部近期还下发一份“关于认真贯彻《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》进一步加强土地供应调控的通知”(236号文)。

　　236号文明确指出，考虑到大宗土地出让不利于市场竞争及市场调控，要合理控制单宗土地出让规模，以增加土地供应的宗数，吸引更多的中小开发商参与竞争，防止形成“垄断”。同时规定，每宗土地的开发建设时间原则上不得超过3年，确保供应出去的土地能够及时开发建设。这一规定也为各地确定具体的单宗土地的供应规模提供了依据。